房地产融资的水龙头越拧越紧 房价会降吗？

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房地产融资的龙头越来越紧-

5月17日，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)下发《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》(银豹建发[2019]23号)，对银行业和非银行业(信托)领域的房地产融资进行监管。

7月6日，中国保险监督管理委员会相关负责人在接受《中国证券报》采访时表示，一些房地产信托业务增长过快、增长过快的信托公司应该接受采访和警告。

7月10日，《中国证券报》报道称，监管部门对部分银行进行了窗口指导，并要求控制房地产贷款金额；

7月12日，国家发展和改革委员会发布了《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》，对房地产企业发行外债的规模、目的和信息披露提出了更严格的要求。

许多购房者关心的是，住房融资的水龙头越来越紧，这将导致房价下跌？

为什么住房融资收紧？

监管为何收紧住房融资的龙头？我们认为可能有三个原因:

1、热土市场。2019年2月后，住宅用地市场由冷转热，住宅用地交易面积和地价均快速增长(见图1)。同时，商品房销售数据略显疲软，30个大中城市商品房销售套数和销售面积数据在大幅上涨后迅速回落(见图2)。土地和商品房销售数据的涨跌可能会引发监管机构对房屋库存增加的担忧。

2.住房企业融资强劲。在近几年持续的房地产调控下，自2019年以来，包括银行贷款和非银行机构贷款在内的房地产企业贷款明显反弹，表现出较强的弹性(见图3)。与此同时，投资于房地产部门的信托基金在2019年第一季度迅速增加。据信托业协会披露的数据，2019年第一季度，房地产投资新增信托项目超过2600亿个，环比和同比均大幅增长。截至第二季度，房地产信托募集资金占各领域募集资金总额的41.74%，部分房地产企业通过信托实现了“预融资(以清仓、抵债方式筹集土地出让资金)”，进一步提高了企业杠杆。此外，自2019年以来，房地产企业发行海外债券的规模也迅速扩大。上半年，房地产企业海外债券发行量达到491亿美元，同比增长26.7%，部分激进房地产企业发行美国债券的利率达到15%。

3.居民的杠杆越来越大。从下图4可以看出，住宅行业的杠杆率从2008年的不到20%迅速上升到2019年3月的近55%。在去杠杆化政策的推动下，住宅行业的杠杆率不但没有下降，反而继续上升(见图4)。近年来，住宅行业杠杆率的上升在很大程度上与房地产有关。自2019年以来，个人抵押贷款停止下降，逐月回升(见图5)。

我们的观点是，本轮融资收紧对房价影响不大。

首先，本轮融资紧缩是一次边际紧缩，是对住房企业快速增长的信托融资和海外债务的方向性修正，而不是对住房企业融资的系统性收紧。

其次，本轮融资收紧主要针对信托和海外债务，并打开了房地产开发资金来源的数据(见图6)，两者所占比例都很低。以2018年的数据为例，2018年房地产开发基金的总规模约为20.3万亿美元，其中海外债券发行规模约为405亿美元，住房企业信托融资不超过1万亿美元，两者在房地产开发基金中所占的比重相对较低。此外，目前中国宏观经济面临更多外部不确定性，内部结构调整困难。作为目前的支柱产业，房地产调控必须率先稳定，很难有系统的收紧。调控的主要目的是抑制房价的过度上涨，防止金融部门由此产生的风险。

最后但并非最不重要的一点是，土地已成为中国整个信贷体系的核心，这使得房价难以上涨和下跌。如果这种情况不能改变，那么通过一个单一的因素来控制房价是非常困难的。

土地归政府(实际上是地方政府)所有，通过招标、拍卖和拍卖的方式出售。这两点保证了地方政府能够控制土地出让的规模和速度，由此产生的土地出让金成为地方财政中极其重要的一部分，也因此成为地方政府促进地方发展的重要资金来源和保障。

政府可以通过土地融资，房屋企业的土地使用权可以抵押，个人所有的房屋可以抵押。因此，土地成为整个信用体系的核心，它将政府、房企、金融企业和居民联系在一起。

可以说，土地的一端与政府尤其是地方政府的信用有关，另一端与居民部门的信用有关，这是房价难以上涨和下跌的根本原因，也是单一因素难以调控房价的症结所在。

展望未来，中美战略关系的重新定位使整个国家认识到，依靠房地产的经济发展模式已不再可取，迫切需要用科技创新取代房地产作为经济发展的引擎。然而，经济的去房地产化是一个漫长而艰巨的过程，过度的措施只会导致剧烈的经济冲击。这是一个理性的选择，去控制而不是盲目抑制房价，用时间来换取。因此，未来房价最有可能的景象不是大幅上涨和下跌，而是窄幅波动。