13万亿的中国养老市场 没有一个行之有效的盈利模式？

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4月16日，国务院办公厅印发了《关于促进养老服务业发展的意见》(以下简称《意见》)，提出了促进养老产业健康发展的28项具体措施。新华社将《意见》概括为五个要点:解决“养老服务难”、“为社会力量参与养老服务集中扫清障碍”、解决养老服务监管薄弱、维护养老机构消防安全底线、提高员工培训和社会认可度。

更宽松的行业准入门槛和更清晰的政策规则，让养老行业再次成为热门话题。根据国家统计局的数据，截至2018年底，中国60岁及以上人口为2.49亿，而养老机构的床位总数仅为746.3万张。根据这一计算，只有3%的老年人口能够得到配套养老机构的服务，产业规模扩张仍然很大。

对于许多试图在城市建设“更美好生活”的房地产企业来说，养老地产似乎是一个极具潜力的转型选择。王健林在万达2018年年会上宣布，他将健康成长。此前，万达、万科、恒大、龙湖、绿地、保利、绿城等多家房地产企业已经规划好了布局。

值得注意的是，许多业内人士告诉记者，虽然他们在进入市场时保持高位，但目前，大多数老年房地产项目仍处于低利润甚至亏损的状态，房屋企业仍在摸索一种有效的盈利模式。

很难说你多大了

“实际上，对我自己来说，我觉得把我的父母送到养老院是不好的。亲戚朋友可能会说你不孝顺。”尽管他在一家养老机构工作，但王园园的未来计划并不包括送父母去养老院赡养他的选择。

事实上，这是中国大多数孩子的普遍心态，甚至在许多流行的家庭伦理电视剧中，“是否送父母去养老院”往往成为点燃家庭矛盾的重要导火线。

杨智慧是北京林业大学心理学系的一名教师，他曾在课堂上用电视连续剧《养老院》中的现象来解释中国现代孝道的心理变化。他认为，在中国传统文化中，孝道的意思是“父母在身边，不要远行”，子女有必要尽自己的义务养活自己，不要假冒他人，否则将被视为不孝。这种观点根深蒂固。直到今天，即使家中的卫生条件和设施不能满足老年护理的要求，

不同的理念使市场教育面临极高的成本。记者走访了北京许多经营多年的私营养老机构，客户是他们共同的问题。其中，一位主要专注于低端养老服务的养老机构经理告诉记者，由于对养老服务缺乏了解和认可，许多用户群体尽管有潜在需求，但仍被排除在养老产品之外。

例如，他说一个推销产品的推销员来到门口向老人介绍他们的疗养院。结果，当老人听到养老院这个词时，他直接拿起电话打他的孩子，然后毫不客气地把推销员赶出了家门。“在一些老年人的观念中，送他去养老院就是把他赶走。这是对养老行业的不理解和不信任，以及对自己养老金的恐惧背后的原因。”

这实际上是老年护理行业在早期发展缓慢的一个重要因素。大多数养老机构的投资者在政策的鼓励下纷纷开店试水，但在第一家门店市场表现不佳后，他们逐渐放缓了后续投资。

据报道，2006年，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金通过独资、合资、合作、合资、参股等方式建立养老服务业，由此催生了第一波民营养老机构的建立。例如，第一个涉足住宅企业老年护理行业的绿城，在2007年试图在临平兰亭项目中建造一些护理公寓，并配备了老年大学、保健中心和文化体育活动

然而，在随后的几年里，由于市场教育不成熟、盈利模式不明确以及地方扶持政策不完善，养老产业再次陷入沉寂。与此同时，小型低端养老机构逐渐退出市场。根据中国商业研究院的数据，从2012年到2015年，中国养老机构的数量从44300个急剧下降到28000个，并且在2016年才再次回升，但是机构的年增长率只有几百个

杭州沁河园老年公寓的一位负责人表示:“许多小型机构，包括地方机构，都被关闭了，因为养老在中国是一个非常新的行业，他必须经历这样一个阶段。从数据来看，机构数量正在减少，但整体床位供应仍应增加，因为大型和规模效益品牌正在迅速扩张。”

模式探索

13万亿元，这是中国社会科学院在《2030年养老产业发展白皮书》中预测的养老产业市场规模。这一数值相当于2017年中国房地产行业的销售规模。

富有想象力的“银发经济”吸引了不同行业的巨头进入市场。商业保险机构、房地产公司和医疗机构是扩张的主要力量，一些国有企业在政策鼓励下开始尝试开发新的利润点。

然而，将万亿美元的预期变成现实并不好。2015年1月，民政部发布的数据显示，超过一半的民营养老机构只能保持收支持平，40%的民营养老机构多年亏损，利润不到9%。

亲和源在2018年成为9%的成员。根据怡化健康(000150，诊断股份)(000150.sz)发布的《2018年亲和源集团有限公司审计报告》，亲和源2018年实现利润8141万元。2017年，亲和源仍处于亏损状态，亏损27.49。

前述杭州亲和源高级公寓负责人表示:“相对而言，亲和源运营时间长，品牌效应强。同时，我们销售会员卡的模式也使我们的资金回收效率更高，所以很多人来问我，说你的亲和源已经赚钱了。如果我向你学习，我有可能赚钱吗？答案是否定的，你没有成熟的模式，也没有成熟的品牌代言。即使你画了一个葫芦，你也可能会在南方结束。

据几位业内人士介绍，由于销售会员卡的模式可以快速提取资金，提高资金周转效率，包括一些国有企业背景的品牌在内的许多大型养老机构都将其作为主要的推广模式，即一次性支付高额会员卡费用，然后每月支付较低的房费等费用。

但是，由于出售会员卡诈骗老年人非法集资案件频发，这种模式对于客户获取能力弱、品牌效应低的养老企业来说难度较大。

王园园在浙江金华的一家小型养老机构工作。她告诉记者，“我们提供两种模式，一种是按月支付房费，另一种是申请会员卡。现在有200多个房间，其中只有十几个是会员卡。有些人一听会员卡，就说你是骗子，一下子就花了几百万，普通家庭也不愿意。”

对于初期投资巨大的养老企业来说，除了会员卡模式之外，很难找到快速提取资金的方法。以亲和源为例，会员价格一次性收取150万元，月租金仍在6000元左右，而定位相近的普通养老机构月租金约为1万元。根据这一计算，没有会员制的养老机构需要30多年才能实现同样的收入。

中国较早进入养老行业的一家房地产公司的内部人士告诉记者，业内很多人希望房地产公司开发的社区养老项目能够带来盈利模式的创新，但目前仍然困难重重。“一方面，许多成功的‘养老项目’最终都是伪造的，最终的买家大多是需要它的年轻人。这表明该项目的重点仍然不是养老金，而是“房地产”；另一方面，除了出售产权的项目外，大多数项目都不是盈利的，而是社区的增值服务。他的价值体现在周围的房价上，而这个项目本身的模式没有普遍的参考价值。”

由于盈利模式的不确定性，住房企业对养老行业的探索正在逐步降温。万科董事会主席于亮多次表示，养老金业务只是在摸索，坦率地说，还没有找到合适的模式，需要继续摸索。