在哪类城市买房置业？首先要看大趋势

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2019年买房时，哪个城市的发展潜力最大？

恒大研究院院长任泽平刚刚发表了新的报告，给出了答案！

从整体发展潜力来看，深圳、北京、上海和广州在2019年中长期发展潜力排行榜中位列前4名，成都、南京、武汉、重庆、天津和杭州位列二线城市前10名；东部地区有32个城市进入前50名，尤其是长江三角洲和珠江三角洲。

值得注意的是，这份报告的判断与各大房企的观点惊人地相似。

第三，四线城市的需求明显透支

任泽平:“一些三四线城市的需求明显透支。”

孙宏斌:“房地产宏观调控对三四线城市影响很大。”

任泽平说，三个四线城市的许多指标都在下降。前期，部分三四线城市存在需求透支风险，这主要是由于棚改货币化的刺激和缺乏基础支持。

在人口方面，三线城市的流入和流出基本平衡，四线城市继续流出。在库存方面，西部地区和四线城市总体库存风险较高。就征地成本而言，四线城市已经连续五个月上涨。

融创中国董事长孙宏斌表示，房价调控继续收紧，二线城市对市场的影响较小，因为二手房价格基本上是上下颠倒的。“这项规定仍将对三、四线城市和五线城市产生更大的影响。在过去的两年里，三号线、四号线和四号线的价格都上涨了很多。

万科首席运营官兼执行副总裁张旭几天前也表示，“我们(万科)在三个四线城市的进展将会放缓。”

一位知名的房地产分析师认为，目前，三四线城市中的一些已经基本消耗了前期上涨的股息。

易居研究所的最新研究数据还显示，在它监测的13个城市中(一线北京、广州、深圳；二线成都、杭州、南京等；三线、四线岳阳、金华、扬州、佛山等。)。8月上半月，佛山、扬州、岳阳、金华等地增速放缓。，明显下降了。

80%的新增人口将集中在19个城市群

任泽平:“拥抱城市群，把握大趋势。”

万科张旭:“土地收购集中在长三角和珠三角。”

恒大研究院的报告联系了百强城市与城市群的逻辑关系:在2019年发展潜力百强城市中，96个城市位于19个大城市群，54个城市位于2400万个大都市地区。

具体来说，大城市创造了更多的人均财富:从人均生产效率的角度来看，不同规模的人均国内生产总值呈现出由大到小递减的现象；1000万人口以上城市的人均国内生产总值为14万元，是100-300万人口城市的2.1倍，是20万人口以下城市的5倍左右。

在城市群层面，京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝五大城市群是19个城市群的核心。据估计，到2030年，中国2亿新增城市人口中约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游、成渝、中原和山东半岛等7大城市群。

在大都市区层面，24个1000万人口以上的大都市区聚集了6.7%的土地和33%的人口，创造了约54%的gdp，其中上海、北京、深圳湾、广佛召等都市区发展潜力明显。

根据已发布的房地产企业半年度报告，各行各业的房地产企业也将未来业务重点放在京津冀、长三角和珠三角(尤其是粤港澳大湾区)等城市群。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园的房地产业务主要集中在粤港澳大湾区。截至2019年6月底，仅在粤港澳大湾区，碧桂园的市场价值就达到3467亿元人民币。

早在2017年，恒大约91.1%的土地储备位于国家批准或规划的城市群。

对于买家来说，情况也是如此。上述知名房地产分析师表示，购房者应该选择发展潜力大的城市和地区。

哪些城市值得购买

在这份关于任泽平的报告中，哪些城市值得购买？

“房地产长期着眼于人口，中期着眼于土地，短期着眼于金融。”

在人口方面，深、广、杭的常住人口大幅增加，而Xi、成都、长沙等中西部核心城市的人口增长日益加快，而京津冀、苏锡常等东部城市的人口增长正在放缓。

从工业角度来看，北京和上海占据着绝对的高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市位居榜首。

从土地供给来看，一、二线城市住房供给紧张，而东北地区存在过剩的风险。