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2月15日,北京楼市传出豪宅“降价近1000万元”的传言。

北京的豪华住宅市场从来都不缺乏人气,高昂的底价和相对“便宜”的入市价格吸引了人们的注意力,“质量门”引发了一系列维权事件。2018年第四季度豪华住宅市场的集中让人们惊叹于“宽松政策”。

一套房降价近千万?北京豪宅市场打响“春季抢收战”

近日,“10万+豪宅”降价数千万的消息再次触动了市场敏感神经。

为了完成销售任务和吸引注意力

2月15日,太和西府大院的销售人员向《镁雕房地产》记者表示:“我们的172平方米和197平方米的两个单元,以前的价格是14万元,现在是11.8万元。”据记者计算,单套降价约400万元。

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“另外,我们有优惠的付款方式。如果您在一月内支付总房价的40%,您可以享受98%的折扣,并支付更多的折扣。”

记者注意到,三个月前项目刚开始时,这里的政策是以最低价格支付总房价的50%。

"这个小组在三月份有一个付款任务,所以现在有一个很大的折扣."售货员说。

当记者问及更大的优惠幅度时,销售团队推荐了该集团的另一个豪宅项目——金夫四合院,称该房地产的价格更“合适”。

“镁雕地产”的记者立即联系了金夫四合院的销售人员。一位销售人员说:“有几套300多平方米的产品专用房。原价是2500万元,现在是1600万元,但只有几套。”

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这名销售人员继续说道:“说实话,这只是一个噱头。该集团在北京的销售任务为80亿元人民币。我们需要更多的中介来帮助我们出售房屋。我们必须有一些引人注目的手段来提高这么多利润。事实上,套房并不多。”

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记者了解到,除了上述“优惠房”,金夫四合院的其他公寓也有不同程度的优惠待遇。“我们150多平米的平面产品优惠活动,30万元到40万元,基本和以前一样,销售情况一直不错。”售货员说。

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据《房地产商》消息,2018年12月,金夫四合院卖出43套,均价8.1万元/平方米,总价5.42亿元;今年1月,共售出6套,平均价格为83000元/平方米,金额为7400万元。

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据《全国商报》上一期报道,2015年11月2日,华侨城与招商局、华润组成财团,以83.4亿元的总价中标金夫四合院地块,成为当时北京市第三高的土地总价。当时,项目名称为“东方新工程”。2016年9月,招商局地产和华润退出。2017年8月初,华侨城上市转让了该项目49%的股权,泰和以7.34亿元的底价收购。目前,泰和持有该项目75%的股权。

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上面提到的西府院是泰和的另一个高端产品。2014年,泰和以49.58亿元收购了丰台区的旧土地,并将其开发为西府大院。当时征地平均底价为5.5万元/平方米,扣除该地块已建的经济适用房和商业项目,底价高达8万元/平方米。

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记者还注意到,除了市场上降价的传言外,金夫一家四合院邀请全国性经纪人的消息也在网上流行,承诺“1%的外展佣金。”

针对这种现象,“镁雕地产”立即联系太和集团(000732,股票咨询),集团品牌部表示没有收到任何降价通知。至于这是否属于促销活动,有必要向区域销售部门了解情况,并在核实信息后立即回复。

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2月17日,泰和集团相关人员给“镁雕地产”发来了回复稿。文章称,在“一号收获计划”的领导下,北京太和参与了4个高端项目(北京太和金尊大厦、北京太和金夫大院、太和西府大院和太和北京大院二期)的“收获”,仅在2月16日和17日的周末就卖出了15亿元,迎来了春节后第一周的良好开局。

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泰和没有提及降价,但对之前的促销活动做出了关键回应。

根据回复稿,北京泰和发起的“第一收获计划”是今年北京楼市的一个基准。在稳定楼市的基调下,房企之间的竞争将会更加激烈。谁能在第一季度率先发力,谁就能在今年的市场上拥有更大的主动权。

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对此,中国豪华住宅研究会会长朱小红表示,北京的豪华住宅项目正在拿高价土地,做高价住宅。当价格限制迫使成本增加时,不可避免地要降价和减少分配。因此,去年房地产市场上有一个关键词叫做“焦虑”,它纠缠在质量、成本和房价之间,引起焦虑。

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豪宅价格的下跌是不典型的

记者注意到,去年下半年,北京的豪华住宅市场繁荣起来,很多“10万以上”的项目都集中在这个市场,尤其是10月份。仅在14日和21日这一个月,就有两批五个商品房项目获得了预售许可证,这些都是高端产品。其中,西府院平均售价11.2万元,昆仑院11.3万元,西盟一号院9.9万元,金茂大厦9.5万元。在5个取证项目中,有4个建筑的级别为“100,000以上”。

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记者还询问了新披露的豪宅降价传闻是否影响了整个市场。

"我没有听说过任何房地产降价的消息."至于竞争产品降价的传言,昆仑的销售人员似乎不愿提及。

“我们的预售证书将在2月份到期,然后我们将采用现有的房屋证书,这将有所增加。就像我们去年的高端产品一样,他们从一开始就卖9.5万元/平方米,到“期房”变成现金(房)后就涨到了10万元/平方米。”这名销售人员告诉记者,“事实上,我们与金夫四合院没有可比性。最重要的是位置不同。北京的二环路(昆仑域的位置)和三环路(金夫院的位置)之间的差别仍然很大。”

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然而,当记者去年12月采访时,昆仑饭店的销售人员也询问了一些奢侈品项目的价格和销售情况,如中国印和金夫四合院。

从市场表现来看,记者注意到,2018年卖出了一大批“10万+以上”的顶级豪宅项目,大多是有年头的老项目,如远洋国际、万柳研究院、普工、北京第一医院、天辰、茂源调云台等。从2016年到2018年,北京平均每平方米10万元以上的豪宅数量分别为463344套和259套,成交额分别为156.4亿元、85.7亿元和84.9亿元。

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尽管这一系列数据显示,近三年来出现了下降趋势,但一个值得注意的细节是,2018年12月,北京新增商品房19495套,比上个月增长167%。也就是说,虽然豪宅的销量逐年下降,但它遇到了更多的新产品来瓜分食品市场。

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这证实了“房地产营销者”的观点。“从去年第四季度开始,北京的豪宅和高档别墅的数量开始激增。许多媒体将其解读为市场的复苏,但实际上这是之前积压的网上签约发布的结果。豪宅并没有受到市场低迷的严重影响,只是因为签约滞后给房地产市场造成了一种错觉。”

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自去年底以来,上述这些新项目已逐渐在北京的豪华住宅市场占有一席之地。

据《房地产商》报道,2018年12月,昆仑共有22套售出,平均价格为9.7万元/平方米,金额为3.5亿元;金茂大厦共售出9套,均价9.8万元/平方米,总价1.9亿元。

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今年1月,开业一个月的程,以平均每平方米9.8万元的价格,交付了6台,金额超过1亿元,去污率超过85%;昆仑共有57套交易,均价10.5万元/平方米,金额11.11亿元;金茂大厦共售出17套,均价10.3万元/平方米,总价4.6亿元。

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事实上,从去年底到今年年初,北京的豪宅价格一直坚挺,甚至略有上涨。然而,随着2019年第一个月市场突然降温,以及北京即将有更多项目进入市场的压力,高端产品开发商突然感到“压力很大”。

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根据丽思的数据,目前在北京有469套新住宅可供出售,包括70套豪华住宅(21套公寓和49套别墅);这个城市有50,500套存货和5,400套豪宅,约占10%。

在朱小红看来,豪华住宅市场很难下跌。房价下跌不是由豪宅本身造成的,而是大势所趋。冬天到了春天,这种非典型现象将会逆转。

“总的来说,奢侈品市场始终是一个利基市场。豪宅的价值是由一个完整系统的价值构成的。如果价值链中的任何一个环节不到位,就会出现问题。在建筑不变的前提下,小环境和大环境的优化会加分,劣化会减分。”朱小红总结道。

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