2020年楼市“钱紧”预期依旧 土地市场大概率低热度运行

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"面包的价格由面粉决定."在某种程度上，观察房地产市场的表现，土地市场是一个重要的监测数据。2019年以来，在"无房炒房"的导向下，受房企融资环境紧张的影响，房企收购土地更加理性。业内人士预测，2020年土地市场将高概率低热运行。

根据中国数据研究所发布的最新数据，截至2019年12月26日，全国300个城市共启动住宅用地10988块，规划建筑面积12.17亿平方米，比上年增长4.56%。其中，共有8，534个地块，同比增加272宗；交易平均底价为4372.48元/平方米，同比增长16.41%；从交易价格看，2019年全国300个城市住宅用地交易总量为41060亿元，同比增长19.53%；此外，300个城市的住宅用地综合地价率为14.56%，同比下降0.18个百分点。

"总体而言，2019年土地市场的整体表现较为合理."中国指数研究院常务副院长黄宇对《证券日报》记者表示，2019年上半年，在资本环境改善等因素的影响下，热点城市的竞价人气明显上升，部分地块的底价创下该地区乃至全市平均底价的新纪录。然而，自去年下半年以来，房地产调控政策收紧，金融监管不断加强。由于行业调整预期加剧、资金压力加大等因素，土地市场明显降温，住宅用地拍卖率持续上升。

记者从嘉里研究中心提供的数据中了解到，从过去一年的土地交易费率走势来看，截至2019年12月底，土地交易费率仅为7%；从土地市场拍卖率的趋势来看，它呈现出缓慢上升的趋势。截至2019年12月底，土地市场拍卖率达到14%。

嘉里研究中心市场研究部主任马在接受《证券日报》采访时表示，2019年上半年，在一、二线城市率先调整招标条件、增加优质宅基地供应的刺激下，土地市场明显回暖，土地市场拍卖现象也有所减少。但是，下半年，由于各地监管政策的收紧，以及从年中开始与土地市场密切相关的房地产融资渠道的不断收紧，随着房企的资金压力不断加大，土地市场的拍卖现象明显加剧，这也是下半年拍卖率回升到较高水平的原因。

不过，马也指出，虽然2019年下半年与2019年上半年相比有所增加，但这只是从2019年的表现来看的。如果与2018年同期相比，这一现象没有2018年那么严重。

黄宇表示，与2018年相比，2019年的土地拍卖数量有所减少，这也与地方政府更加理性地推动土地拍卖有关。

值得注意的是，2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议，在部署2020年重点工作时首次明确提出，要着力稳定土地价格和住房价格，保持房地产市场稳定健康发展。

在马看来，从政策角度看，“稳定房价、稳定地价、稳定预期”仍是2020年房地产市场的运行基调；在资金方面，银监会去年年底表示，将完善房地产融资统计和监控体系，严厉打击违规行为。总体而言，“资金短缺”预计将进一步导致房企在征地时更加谨慎，而土地市场将继续以较高的概率运行在较低水平。