北京楼市又火了？真相是…

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经过4月份的逐步复苏，受疫情影响推迟的住房需求在五一假期进一步释放，重点城市二手房市场成交量大幅增加。

根据一家研究机构的数据，在五一假期(5月1日至5日)，18个重点城市的二手房日均成交量同比增长60%，其中14个城市同比增长，增幅最大的是北京，日均涨幅为100%，而一个城市(杭州)与去年同期持平，而三个城市同比下降，降幅最大的是武汉，降幅为13%。

《证券时报》记者还从几家房地产机构了解到，北京的二手房数量在五一假期期间增加了很多。

为什么北京的二手房数量在飙升？这种现象能持续下去吗？其他重点城市的未来市场趋势是什么？

据《证券时报》采访的业内人士称，除了线下恢复和延迟需求释放外，北京西城校区4月30日的政策变化是北京二手房成交量在五一期间大幅上升的主要原因。据估计，北京5月份的营业额将同比增长15%以内。尽管4月份中国其他重点城市的交易量大幅增加，但在长期收入不确定、调控政策不放松的背景下，市场支撑不足，市场节奏依然缓慢。预计5月份市场将自然回落，今年上半年市场将明显弱于2019年同期。

北京:追赶政策的“末班车”效应是显而易见的

随着疫情的有效控制，北京市降低了防控水平，大部分住宅区的二手房恢复正常后，整体市场成交量明显回升。

根据中原地产研究中心的数据，五一假期前四天，北京有139套二手房在网上签约，而去年同期为134套。

根据壳牌研究院的数据，北京二手房在五一假期(5天)的日均成交量为900套，而去年五一假期(4天)的日均成交量为450套，同比增长100%。

对于两家机构的数据差异，壳牌研究院首席分析师徐小乐对《证券时报》记者表示:“网上签约的数量代表了过去的交易结果，这是滞后的。我们利用连锁店的实时营业额来计算整个城市的营业额。通常，连锁住宅的市场份额是相对稳定的，城市的交易量是可以计算的。”

对于“五一”期间北京二手房成交量同比大幅增长的原因，徐小乐表示，除了线下回暖和需求延迟释放外，更重要的原因是4月30日晚西城多校分房政策的出台，使得部分家长加快了进入市场的步伐，为教育带来了确定性。“五一”期间，西城的交易量同比和季度环比增长超过100%，尤其是金融街(00402，诊断股)和

然而，中原地产首席分析师张大伟认为，今年的成交量与去年的“五一”假期并不具有可比性，因为去年4月15日推出国家管理的公积金政策后，楼市自早春以来一直走低，“五一”假期只有4天，而且大多数人出行，所以习惯成交量不会很高。然而，今年很特别。由于疫情，大部分人没有选择远行，前期确实有大量购房者积压。一些积压的需求在五一假期释放是正常的，市场正在迅速恢复。

无论如何，《证券时报》记者从几家房地产中介处了解到，五一假期北京有很多二手房是事实。

根据2020年4月30日颁布的《北京市西城区新政策》，2020年7月31日以后，在西城区购买住房并取得房产证的家庭适龄儿童在申请小学入学时，将不再相应地被录取，全部以多校区的方式被录取到学区或相邻学区。这意味着如果你在7月31日之前不买房子并在西城定居，你就不能保证之前去过相应的学校。当消息传出时，许多父母和房主都坐不住了。

“从4月30日的政策到本周，西城的二手房上市速度比去年还要快！”房地产经纪人小王告诉《证券时报》记者。

另一家房地产中介机构的知名校区经理李告诉《证券时报》记者，“五一”五天的营业额相当于4月份的营业额，大家都想赶末班车，在7月31日前安顿下来。

西城不仅有很多新上市的房子，还有一些以前上市的房子，它们的上市价格已经提高了。

《证券时报》记者在连锁家居应用上查询到，5月1日，西城区金融街校区一套面积不到60平方米的两居室公寓的上市价格上涨了70万英镑，至900万英镑，单价为15.4万英镑/平方米。该物业于2019年7月上市，并于2019年11月减少20万英镑。

然而，根据一位房地产经纪人的“五一”交易情况，《证券时报》记者发现，大部分房屋的交易价格都低于挂牌价格，有的甚至低了42万。

“一个精明的房东是不会站起来的，差一点就把它卖掉，而一个想保住它的房东可能也卖不出去。”房地产经纪人小刘告诉《证券时报》记者，“7.31”之后，西城的房价可能会小幅下跌。

关于新政对西城校区的影响，V室首席执行官司志认为，西城校区整体上比较平衡，影响不大。东城早就有很多学校划线，而且房价基本上没有受到太大影响。海淀的均衡度最差，但实际上并没有受到太大影响。在7月31日之前，西城的一些学区会被严重抢劫，然后他们会趋于稳定。

主要城市的二手房市场在4月份已经复苏

事实上，北京对住房的需求是在4月份发布的。

据中原地产研究中心统计，4月份，北京共有13161套二手房在网上签约，同比增长75.6%，同比下降7%。张大伟认为，虽然同比数据有所下降，但目前，4月下半月已基本恢复到疫情爆发前的平均水平。

“4月份以来，北京二手房成交量有所增加，这与网上签约前学区房源转让的积压有关，学区房源的成交量相对活跃。总体而言，从5月到6月，市场预计将继续保持在13，000台以上的水平。”张大伟说。

徐小乐还表示，随着北京住宅小区出入境限制的放宽，二手房线下客户数量迅速回升。今年4月，北京连锁住宅的新客户数量同比增长78.7%，同比增长0.5%。线下市场的逐渐恢复导致了二手房市场的正常状态。今年4月，北京二手房市场的复苏程度超过了去年同期水平。

在全国范围内，主要城市的二手房市场继续复苏，因为受疫情影响而推迟的住房需求在4月份开始迅速释放。

根据壳牌研究院的数据，4月份中国18个重点城市的连锁住宅二手房成交量持续增长，环比增长43.1%，同比增长17.6%。其中，需求释放改善步伐加快，90平方米以上交易面积占比提高2.2个百分点，达到30%；三居室改善住房交易的比例连续两个月上升，超过30%。

4月份市场需求的改善支撑了市场，成交量的大幅增加导致价格止跌回升。除了3月份没有交易价格数据的武汉，17个主要城市中有16个城市的房价环比上涨。总体而言，二手房价格涨幅不大，也没有因需求集中释放而导致房价快速大幅上涨。

然而，壳牌研究院指出，尽管4月份市场继续复苏，但复苏并不强劲，表现在以下几个方面:

首先，4月份的交易量仅为去年3月的85%。

其次，根据历史交易变化，假设第一季度缺失的需求将在第二季度释放。据估计，第二季度的交易量可能同比增长40%。目前，4月份交易量同比增长17.6%，低于预期。

第三，根据周度的数据，市场拐点已经出现，目前成交量已经连续两周下降，市场拐点明显。

据壳牌研究院(Shell Research Institute)称，尽管4月份市场成交量大幅上升，但在长期收益不确定、调控政策不放松的背景下，市场支撑力度不够，市场节奏依然缓慢。从价格调整行为来看，4月份18个城市中有13个城市的价格上涨比例下降，与上月相比增加了6个城市。虽然深圳的涨幅相对较高，但金融政策调整后，业主的预期也相应下降，价格调整中的价格涨幅有所下降。交易周期方面，4月份客户交易周期延长至56.8天，比去年同期增加13天。18个城市房屋交易周期超过120天，市场交易节奏依然缓慢。从目前的市场预期和高意向潜在需求来看，除北京外的其他17个城市的市场将在5月份自然下跌，2020年上半年的市场将明显弱于2019年同期。

“由于北京西城学区的政策发生了变化，西城在全市的交易量不大，在8%左右，西城的交易量每天都在下降。初步判断，北京5月份的交易量增幅不到15%。”徐小乐告诉《证券时报》记者。