2020中国房地产上市公司TOP10：总资产规模稳增长 “增收不增利”显现

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2020年5月13日，由中国房地产十大研究集团主办、中国国际房地产协会和中国房地产研究院承办的“2020年中国房地产上市公司研究成果大会暨第18届中国房地产投融资大会”隆重举行。自2003年以来，中国房地产十大研究集团连续18年对中国房地产上市公司十大进行研究。随着资本市场的发展节奏，研究团队对房地产上市公司的经营规律进行了深入研究，对促进行业健康运行和企业快速成长起到了重要作用。相关研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，成为投资者判断上市公司综合实力和探索证券市场投资机会的重要标准。

2019年，资本市场整体保持“全面深化改革、质量提升、增量提升”的发展主题，政策制定和修订继续开放推进，监管层次逐步细化，房地产上市公司迎来更加规范健康的发展环境。在此背景下，优秀的上市房地产企业抓住并购、分拆和再融资等机遇，加强价值管理和增长，不断释放高质量的投资潜力，引起了资本市场的广泛关注。与此同时，一些区域性领先的房地产企业已经走上了ipo之路，借助资本市场寻求进一步发展，成为一个值得市场期待的新群体。

总资产增速降至20%，龙头企业增速明显放缓:2019年，沪深两市房地产上市公司平均总资产为1165.0亿元，同比增长18.9%；在香港上市的内地房地产企业平均总资产同比增长19.3%，达到2228.3亿元。存货、货币资金、长期股权投资和投资性房地产的增长是推动房地产上市公司总资产增长的主要因素。房地产上市公司资产规模断层明显，内部和外部分化加剧。

“增收节支”突出，“减费增效”已成为行业共识:2019年，由于经营成本上升，各地限价令频繁出台，销售溢价下降，房地产上市公司出现了“增收节支”现象。在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的平均营业收入分别为282.5亿元和427.3亿元，同比分别增长22.8%和20.7%；平均净利润分别为34.9亿元和68.2亿元，同比分别增长19.7%和18.5%。在这种情况下，降低收费和提高效率已经成为业界的共识。

负债水平高且稳定，“投资紧张、现金稳定”提高了安全边际:2019年，在去杠杆化为稳定杠杆的背景下，部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内略有上升。沪深两市上市公司平均资产负债率同比下降0.2个百分点，至68.8%，而在香港上市的内地房地产企业平均资产负债率同比上升0.3个百分点，至75.5%。2019年，通过近两年对现金流量的严格控制，上市房地产公司持有现金及现金等价物的情况明显改善。其中，内地现金及香港现金等价物的平均净增加额为60.5亿元，同比增长13.8%；沪深两市房地产上市公司的平均价值为22.1亿元，同比增长16.8%。

股东收入略有增加，经济增加值增速收窄:2019年，房地产上市公司加强合作，提高资本利用效率，销售业绩持续增长，利润规模增加，股东回报水平持续上升。沪深两市房地产上市公司的平均每股收益为0.64元，同比增长3.2%；在香港上市的内地房地产企业(主要是大型房地产企业)的平均市值为0.87元，同比增长7.4%。沪深两市平均经济增加值同比增长6.8%，达到9.9亿元，mainland China平均经济增加值同比增长13.3%，达到7.9亿元，财富和创新能力持续增长。此外，在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的股息收益率分别为2.4%和5.8%，略低于去年同期，但仍处于较高水平。

整体估值恢复原状，“拆分+重组”帮助释放价值:2019年，在整个行业整体上升趋势的基础上，资本市场像春风一样，房地产行业整体复苏，房地产股票价值继续上升。沪深两市房地产上市公司平均市值同比增长25.7%，达到210.2亿元；在香港上市的内地房地产公司的平均市值为344.5亿元，同比增长28.5%。随着资本市场的发展，分拆、并购重组、股份回购等价值管理方法逐渐成为房地产上市公司实现价值突破的重要手段。通过释放企业优势资源的增长潜力，可以有效提高企业的市场价值。

行业走势依然强劲且有弹性，优质房企更受青睐:2019年，资本市场总体呈动荡上升趋势，房地产板块表现良好，沪深港股房地产板块表现强劲且增长良好。其中，业绩领先、区域布局好、财务业绩稳定、多元化业务发展能力强的企业值得投资者长期关注。