多个热点城市收紧调控政策 力促“房住不炒”

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继7月15日深圳楼市调控政策大幅升级后，在过去半个月里，宁波、南京、东莞等热点城市进一步收紧调控政策，旨在打击市场上的房地产投机行为，进一步稳定市场预期。

7月22日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局联合下发了《关于进一步改善商品房销售行为，切实保障居民自住需求的通知》。

根据政策规定，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区和奉化区无住房且符合下列条件之一的家庭，可根据通知要求优先购买一套商品房。

首先，家庭成员之一(配偶和未成年子女)在本市六个区有户籍；第二，在过去三年中，在该市的六个区连续支付了24个月或更长时间的社会保险；第三，本人或配偶属于本市引进的拔尖人才、优秀人才、领军人才、拔尖人才和高级人才。上述三类家庭统称为“无房家庭”。同时，政策明确，无房家庭优先认购的商品房必须取得5年的不动产权属证书后才能转让。

7月23日，南京市住房保障和房产局等部门下发了《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。该通知主要涉及九个方面，包括加强土地市场监管、支持刚性购房需求、完善限购政策、加强热点房地产销售管理等。

7月25日，这被称为东莞历史上最严格的住房管制政策。广东省东莞市住房和城乡建设局等部门下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。二手房首次被纳入限购范围，外国人停止出售三套房，三年后才能转让产权。

根据通知，在东莞购买第一套商品房(新建商品房或二手房)的非东莞家庭必须缴纳一年的社会保障费；如果你购买第二套商品房，你必须缴纳2年的社会保障费；本市非居民家庭在本市行政区域内拥有2套以上商品房的，暂停向其销售商品房；本通知实施之日起在东莞购买的商品房，必须在取得产权证后转让3年。

近期，宁波、南京和东莞作为一个整体，市场表现火爆，市场投机行为呈上升趋势，这也是政策升级的一个重要原因。与此同时，在深圳7月15日上调监管政策后，三个热点城市修补了政策漏洞，打击了市场投机。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，该政策明确了优先购买住房的方向，充分体现了宁波在原有限购升级的基础上继续保证合理的住房需求，体现了保持压力的方向。

严跃进认为，宁波的政策表明，限购只是一种方式，优先购买才是更重要的考虑。通过宁波以往的限购政策，房地产投机需求受到了有效打击。通过优先购买住房的政策，实际上保障了各种住房的权益。当然，这也防止了房地产投机的风险，包括限制销售政策的出台。应该说，宁波的政策可以为一些去库存过快的城市提供借鉴，至少有助于减轻购房压力。通过“限购+优先购买”的政策组合模式，有助于落实“无房炒房”的政策取向，支持合理的住房需求。

诸葛房产搜索数据研究中心的高级分析师王小妮认为，宁波目前的政策主要是针对无房家庭优先购买商品房的具体操作方法。这项政策的重点是在原有限购和升级的基础上，保障无房家庭的住房需求。结合五年销售，住房供应应不低于“50%”，供需双方应发挥各自的力量，支持自住需求的释放，防范房地产投机风险，落实“无房投机”的政策取向。这项政策对于保护刚性需求、打击房地产投机的城市具有一定的借鉴意义。预计这一政策的实施将在一定程度上抑制宁波的投资需求，市场将从目前的过热回归中保持稳定和理性。

关于南京升级和调控政策的意义，严跃进认为，近期南京市场的住房投机和价格投机干扰了市场预期，给房地产市场带来了负面影响。其中，优先购买政策与宁波的政策相似，充分体现了保障市场需求的导向。这项政策有效打击了房地产投机需求，特别是通过假离婚提高购房资格的行为。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师陈晓表示，通过这项新政策，南京已经限制和规范了通过假离婚买房的行为，阻止了一些家庭通过假离婚买房。目前，假离婚购房之路已经被堵死，这在一定程度上抑制了投机性房地产投机现象，对平衡市场供求结构具有重要意义。同时，还实施了“无房炒房”的政策取向，这对保护刚性需求、打击房地产投机具有重要意义，有利于促进房地产市场稳定健康发展。

对于东莞有史以来最严格的调控政策，严跃进认为，东莞在限购和限售方面的政策有所升级，这反映出东莞决心继续在稳定房价、秩序和预期方面下大力气。东莞的升级和调控政策也表明，如果各地出现房价投机，政策很有可能升级或修补，以防止各种房地产需求进入市场。