北京豪宅市场升温：一周内仨10万+项目亮相 不限价信号释放

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7月19日，据《今日北京商报》记者统计，在过去的一周内，荣创香山一号院、茂源景林安墅、怡和金茂大厦等三个10多万元的项目相继亮相或预售许可，备受期待的中海造价村项目也披露了其项目名称——三号院。

不仅房地产企业的营销节奏在加快，机构数据和北京本地拍卖市场也呈现出“无限涨价”和“回暖”的趋势。疫情过后，购房者对升级优质住房的需求越来越强烈。100，000多个项目集体进入市场也给了市场更多的选择。然而，由于限制竞争房间的高库存压力，北京的整体市场仍然稳定。

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集体市场进入

7月18日，海淀区四季青区荣创象山一医院接待中心正式开业，主体工程为建设180-280平方米的住宅产品；7月16日，王师傅的“茂源景林安舒”样板房发布，出售面积555-573平方米，总价4200-5000万元/套；660-730平方米的独栋房屋，总价6500-7700万元/套，精装修交付使用。

7月14日，中国金茂年内的重型产品和毗邻融创香山一号院的怡和金茂大厦也正式亮相。项目所在的土地是金茂今年年初以46.75亿元赢得的。项目产品主要建造5-6栋中式风格的低密度住宅。14栋楼共322套，均为四居室，建筑面积180-256平方米，主公寓面积195平方米

与此同时，去年中海集团以79.4亿元赢得了“土地之王”的称号，并正式披露了案件名称——中海嘉善院。从沙盘和设计图纸中流出的项目，中海再次让北京的房地产行业大吃一惊。

虽然上述项目已收到预售证书，并已明确价格，但其他三个项目的销售价格尚未明确。然而，根据营销团队的信息，金茂、融创和中海推出的上述作品的平均价格约为12万元/平方米。这也是自疫情爆发以来，北京市场集中10万多种产品的罕见情况。

和硕首席分析师郭毅表示，疫情爆发后，买家对高品质生活的需求变得更加强烈，他们对大型住宅的偏好也有所增加。再加上之前积累的需求释放，这无疑给了房企快速进入市场的信心。

“对改进的需求总是客观存在的，但可能没有合适的产品能满足他们的需求。大规模多功能区域的室内空房、安全绿色的住宅设施、高标准的物业服务质量，以及多方面的综合融合，将引发豪华住宅市场新一轮的置业需求。”郭毅对此进行了分析。

金茂北京副总经理、京北区总经理赵薇也直言不讳地表示，金茂内部将怡和金茂大厦的设计定位为一个带有“独栋别墅”感觉的产品，仅做四套房子也充分考虑了家庭交流和个人空的房间需求。"改进后的车主不需要选择，这是我们的初衷."

中海三院市场总监也透露，“平别墅功能”也是该项目的设计初衷，是为了改善西部地区的购房者。

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无限价格的信号

中国研究院发布的数据显示，2020年上半年，在住房需求升级和新冠肺炎疫情的刺激下，北京市部分改善的需求逐渐释放，新房交易逐渐向中高地区转移，中高地区产品比重提高3个百分点；总交易价格部分向中高端产品转移，分别增长8个百分点和3个百分点，改善需求继续增加。

“最近，豪华住宅项目一再发出声音，这也是受北京土地供应节奏变化的驱动。”据郭毅介绍，怡和金茂大厦和融创香山一号院就是典型的例子，它们只是在今年年初才收购了土地，这间接表明房地产企业对北京市场的积极预期提前了。此外，还有首开+中海拿下的朝阳金展地块和和盛拿下的“三兄弟”地块，都将带来具有“豪宅”潜力的项目。

据悉，分庙“三兄弟”的总规划建筑面积高达25万平方米，纯属商品房，没有其他建筑要求。此外，稀缺的地理位置非常适合打造奢侈品。当时市场预测该项目价格将达到10万元以上，这将成为北京鼎好的一个基准项目。

房地产分析师严跃进表示，房地产项目的未来售价从征地开始就已经确定。以和盛赢得的分庙l-39地块为例，该地块的地价为42.08%，底价已达到7万+的规模。无论是地块的稀有性还是利润的目的，它都会带来高附加值的产品。此外，今年上半年，北京推出了一批优质地块，这些地块主要以无限价格供应，开发商之间的竞争非常激烈。一方面，它提前传达了北京楼市高标准的信号，另一方面，它推高了未来项目进入市场的成本。

中智研究所发布的数据显示，2020年上半年，北京宅基地市场共推出27个宅基地，规划总建筑面积269.7万平方米，受去年同期基数较低的影响，同比增长73%。从宅基地的产权供给来看，共有19块无限地块，占推出宅基地总数的75%，无限地块已经成为宅基地供给的主力军。

在过去的三年中，无限量土地供应的数量不断增加，从2017年的0个增加到2020年上半年的19个，接近2019年无限量土地供应总量的80%，而共有产权房和有限竞争房的土地供应数量持续减少到不到10个。宅基地供应结构发生了显著变化，北京回归纯商品房市场的趋势可能已经出现。

北京房地产市场的趋势似乎已经改变，大规模改善产品的好消息仍在继续。不过，严跃进强调，尽管现在市场对大规模改良产品“友好”，但受疫情影响，总体预期不能过于乐观。此外，豪华项目一般采用“慢周转、高溢价”的方法，这必然会带来资金成本的压力。尤其是疫情过后，大多数房企都“囊中羞涩”，这是不容忽视的。

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总体形势依然稳定

上述知情人士一致认为，疫情过后，这是一个改善大型公寓的机会。此前，由于调控政策，北京奢侈品市场的表现一直不佳。尽管未来有所突破，但整体交易量仍处于高点。目前，无论是土地供应的节奏变化，还是项目的签约价格进入市场都发出了积极的信号，不仅10万元以上的奢侈品数量有所增加，而且单价也有上升的趋势。

记者了解到，最近获批的鲁能钓鱼台米高梅别墅(柳巷路84号)已获得23个现有房屋销售许可证，共计46套房，其中6号楼别墅的拟定价格已达到17.12万元/平方米。

经过“317”调控后，北京房地产市场整体降温，并经历了几轮调控，使得整体房价趋于稳定。如今，奢侈品正密集地进入市场，而且大多数都以“高价”出现。这会不会给北京房价带来新一轮的波动？对此，郭毅表示，奢侈品市场可以说是一个相对孤立的市场，属于利基市场，其自身价格的上涨不会对北京整体市场产生更多影响。

在郭毅看来，大规模改良产品的集中市场进入更多的是为了“中和”。前几年，北京的新房供应大多局限于竞争性住房，该地区的库存已经达到相对较高的价值，需要慢慢消化。因此，大面积公寓的市场进入将给予市场更多的选择，而销售价格将趋于平衡，因为有限的竞争房间的“清算和节省”。北京市场总体保持稳定，并保持小幅上升趋势。购房者不应抱有放松调控的幻想，而应认识到“禁止炒房”的底线。

随着北京无限制土地供应的增加，整个城市的豪华住宅项目将大幅增加。郭毅认为，一旦短期内出现大量增长，就不可避免地会带来供过于求的局面。毕竟，能够买得起豪宅的客户还是少数，这方面的竞争将会更加激烈。此外，由于土地价格上涨，进入市场的新项目缺乏价格优势，附近类似的二手房也是未来的潜在竞争对手。如何提高“吸引力”将是房地产企业脱颖而出的关键。

根据壳牌研究院的调查数据，“80后”是豪宅购买的“潜在人群”，豪宅购买者的年龄结构正逐步向80后和90后倾斜。2020年上半年，当豪宅热起来的时候，80后和90后的买家比例达到了68.6%，是2018年以来的最高值。比例明显扩大，成为豪宅市场的新贵。