深圳终于出手！3年“落户+缴税”才能买房 离婚也不好使了

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7月15日上午，深圳市住房和城乡建设局等部门下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，旨在控制上半年房地产市场抢购热卖新屋和二手房上市价格偏高的现象，并从购房资格、首付比例、豪宅税和信贷等方面收紧。《通知》自发布之日起施行。

许多业内人士分析称，深圳收紧调控是市场过热的必然结果，各种政策直接指向房地产市场过热和投机性需求增长。"政策取向很明显，那就是抑制房地产投机."一家未透露姓名的房地产公司告诉记者，“深圳的房地产投机成本太低了。”

一些分析师认为，深圳楼市交易预计将在今年下半年大幅降温，房价也将下跌。

投资需求得到抑制

购房资格要求是调控政策中最受关注的项目之一。

《通知》要求对户籍居民购房条件进行适当调整，并规定缴纳社会保障税和个人所得税的时间。只有在深圳定居三年并连续36个月缴纳个人所得税或社会保险后，他们才能购买商品房。

深圳市住房和建设局解释说:“近年来，城市可以买房子时，它定居。”“这在一定程度上加剧了市场的供求矛盾，这对早年在深圳定居、工作多年的市民是不公平的。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李直言不讳地说，深圳的定居门槛低，人口流入量大。第一示范区和大湾区规划有利，疫情叠加后货币过度发行，导致房地产投机(包括假婚中介援助)、新深圳人提前购房、房地产投机等。

现在，在“三年安置和三年社会保障”的结合下，深圳已经成为第一个有账户和附加所得税/社会保障的购房城市。

韩毅智库研究部主任于晓宇对记者表示:“这直接阻断了住房投资渠道，而住房投资对非住宅需求有很大影响，也是对实际生活需求的保证。”“在深圳定居很容易，但我想通过它。投资住房的行为不再适用。”这项政策也被认为基本上阻止了房地产投机。

在购房资格方面，深圳也堵住了离婚房产投机的漏洞。《通知》表明，如果夫妻双方离婚，任何一方在离婚之日起3年内购买商品房的，其拥有的住房单元数按离婚前的家庭总数计算。

具体来说，自离婚之日起3年内，如果离婚前深圳没有家庭名下的房屋，任何家庭成员离婚后均可作为成年单身人士购买一套商品房；离婚前，在深圳有一套商品房以家庭名义出售。离婚后，无房一方可以作为成年单身人士购买一套商品房；离婚前，深圳有两套家庭名下的商品房，离婚后不允许家庭成员购买商品房。

李坦言，2018年实施“7.31”规定时，对离婚房产投机只存在杠杆限制，还有很多漏洞需要钻。“这一次，直接对购房资格进行了限制，完全堵塞了漏洞，也就没有了将来假离婚的动机。它也可以被精确地调节。”

调控政策还部分修复了2019年11月取消的“豪宅税”。《通知》细化了普通住房标准，除容积率和面积两项指标外，明确将750万元以上界定为非普通住房。

“由于深圳豪宅需要缴纳豪宅税，合理界定普通住宅和非普通住宅的标准，保障大多数群体对普通住宅的需求，有效抑制非普通住宅价格上涨。”诸葛房产数据研究中心的高级分析师王小妮认为。

在信贷政策方面，《通知》得到了不同的处理，即在深圳没有房子，但在购买者的家庭名下有贷款记录。购买普通住房贷款首付比例不低于50%，购买非普通住房首付比例不低于60%；购买人拥有一套家庭名下住房的，普通住房贷款首付比例不得低于70%，非普通住房贷款首付比例不得低于80%。

与此同时，没有住房和贷款的购房者将继续执行30%的最低首付比例政策。

李表示，差别化住房信贷应该保护纯首次置业和提高需求，从而使房地产市场交易活跃，保持一定的交易量。

“普通住房和非普通住房实行差别信贷，非普通住房首付比例大幅提高。这极大地抑制了近期南山区和宝安中心区的高房价投机、高价格暴力支持和集体上涨。”李进一步分析了。

规范房地产市场交易

在谈到深圳楼市的严格调控时，许多总部设在广州和深圳的房屋公司告诉记者，“今年上半年深圳的房价涨幅过大。”

根据诸葛的房屋搜索数据，2020年上半年，深圳共有43，586宗二手房交易，累计同比增长率为39.9%，高于北京(-5.8%)和上海(-8.4%)。

价格甚至更高，在疫情爆发后，价格明显上涨。截至2020年6月，深圳二手房市场价格为69，599元/平方米，上半年累计同比增长8.0%。

此外，从深圳业主调整房价的比例来看，深圳市场总体上是乐观的，今年房价的比例持续上升。2020年6月，深圳房价上涨比例为54.6%，比其他城市高2.2个百分点，比上年高29.9个百分点。

在房价上涨的同时，深圳也出现了很多案例，如数千套豪宅的“第二盏灯”、数百万元的“茶费”、10万套以上的学区房上市等。与此同时，深圳二手房价格涨幅也连续数月位居70个大中城市前列。

深圳这次也加强了房地产市场的规范化。

对于热点房地产项目，《通知》要求，房地产销售计划应按照优先满足无房家庭购房需求的原则，根据本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定，严格控制认购人数，合理确定住房和认购比例。房地产销售计划应当报区住房建设部门备案。

对于二手房交易，《通知》规定，中介机构应及时、准确地向市住建部提交二手房上市及交易信息等相关数据，并对所报数据的真实性和准确性负责。中介机构未报告、遗漏或隐瞒其网上签约权限的，依法予以暂停，并纳入房地产行业信用体系进行联合处罚。为了增加二级市场的信息透明度，规范中介机构的交易行为，引导市场进行理性交易，稳定二手房价格。

对涉嫌囤积居奇、超价格上涨、虚假广告、发布虚假房屋、恶意哄抬房价、非法挪用各种信贷资金进入房地产市场、编造和传播虚假陈述等行为的，将加大处罚力度。

此外，《通知》还规定，应发挥税收作用，更新存量住房(即二手房)交易的计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，个人住房转让增值税的免税期限将从2年调整为5年。

深圳市住房和城乡建设局表示，“2016年10月对我市存量房屋现行交易的参考价进行了评估和更新，与现行市场交易价格存在较大差距。因此，二手房交易的参考价格被更新以使税收被计算。参考价格更接近二手房市场的实际交易价格。”

根据王小妮对记者的分析，总体而言，在国家发展运行指标增速没有恢复到同期历史水平的背景下，下半年政策全面收紧的可能性不大，总体窗口将继续保持适度，供给方面的优惠政策和人才引进继续发挥作用。

房价可能会下跌

如此严格的控制政策会对房地产企业的销售产生多大的影响？

在深圳，一家房地产企业的营销部门以更大的布局迅速展开研究。“这对企业应该没什么影响。事实上，政策取向是显而易见的，那就是抑制房地产投机。”一家未透露姓名的房地产公司向记者承认，“我们今年在深圳出售的项目属于非传统的房地产投机领域，因此不会减少需求。”

监管和控制政策的收紧在短期内仍将产生影响。

“监管和控制政策的出台也是每个人的期望。毕竟，这种上升太明显了，而且还有些混乱。在短期内，它肯定会对企业和项目布局产生影响。”“但从长远来看，抑制投机性房地产投机有利于市场的健康发展。”

股市率先做出了回应。7月10日，湖南省长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称，7月8日，深圳市住房和城乡建设局10人来长沙市住房和城乡建设局交流房地产市场管理情况。

在交易所信息披露的当天，万科a股(000002)的股价下跌了4.77%。一些接近万科的人士表示，这一下降与监管和控制的传言有关。7月15日，该政策生效后，在深圳有多种布局的招商局蛇口(001979)股价大幅下跌4.32%，至每股18.17元。

值得一提的是，这一政策在阻断房地产投机渠道的同时，也存在着“拖延”一些急需的情况。“一个朋友上个月从天津来深圳工作，他第一次看房子的时候，想在户籍确定后买下它，但现在他被拦在了门口。”。

然而，延迟的需求可能会带来房价下跌的机会。

“在高速运行的楼市列车下，深圳楼市交易将在下半年明显降温，房价也将下跌，尤其是今年上半年成交的房价可能会下跌。”李进一步指出，“稳字始终是楼市的主调。监管只是短期举措。如果房地产市场在未来大幅下跌，也不排除政策走向相反的可能性。”