政策带来的房地产红利 购房者和开发商都盯上了它

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“买房真的很可怕。除了价格高，很难找到一个房间。”

“哪里有那么多难找的房间，哪里就有空那么多的房子。”

这是最近猫友对房地产市场的两种完全不同的态度。但房地产市场仍然“火热”，但这是一个共识。

当然，供求关系可以在一定程度上反映市场的活跃程度，而就价格而言，有一定的影响，而更重要的决定性因素是人们手中是否有钱。

就房地产开发商而言，城市房地产没有希望，也不在于城市的分类。在普通人的眼里，三四月份的五线城市的房地产是没有希望的，但在他们眼里可能更有希望。

近日，住房和城乡建设部对多个城市的相关负责人进行了采访，采访范围覆盖了新一线的成都、Xi、二线的太原、昆明、大连、三线的徐州等城市，这些都是近期的房地产热点城市。

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“给你钱买房子”

无论是购房者还是房地产开发商，他们所在的城市都有机会，也就是说，他们的目标只有一个——改革。

在被采访的太原市，太原市房管局发布了2017年太原市集中连片棚户区清洁能源改造项目和拆迁改造项目的信息公示，显示太原市五个区共有51个棚户区改造项目，共有25242户，拆迁面积近158万平方米(Qing/きだよ 0/)。

棚改意味着拆迁，各种关于拆迁户的传说也在江湖上流传。然而，在以前的拆迁中，分房很流行，现在分钱很流行。如果我们用专业术语来说，这就是所谓的舍改革货币化安置。

这符合“去库存化”的目标。2015年，郭子37号文件提出“积极推进棚改货币化安置”。被拆迁户由无房户变为无房户，被拆迁户被公开纳入商品房体系。当时，它是为了创造需求，但现在，它只是房价上涨的一个重要驱动力。

例如，在杭州，房地产市场很热，价格仍然很高，现在新房子的数量已经开始动摇。

2017年是杭州拆迁的重要一年，许多地区的拆迁进程稳步推进。余杭区2017年拆迁总户数达到1997户，拆迁面积100.06万平方米，2018年计划拆迁量是2017年的1.9倍。很明显，货币化安置的比例不低于50%。据估计，将有1883户带着货币的拆迁户进入市场，尤其是良渚、武昌和武昌。

萧山宣布了一项为期三年的拆迁计划，涉及全市60个村庄。2017年，重建面积占38%。2018年，预计拆迁户数量环比下降19%，主要集中在程响街(萧山市)、蜀山街(南方睡城)、锁前、宁威(钱江世纪城、新街、桥南)、燕文等地区。

此外，从2016年到2020年，杭州主城区将有城中村改造计划。

拆毁房屋的居民不得不住在土地上。在拆迁和分房的时候，他们只需要等房子建成或者异地安置，但是现在他们直接给钱，现在的房价标准也提高了一个很大的比例。有现金的拆迁户必须首先考虑自己住在自己家里的需要，在自己能力范围内增加杠杆投资不成问题。这可能意味着，在住房有限的情况下，竞争是激烈的，并不是一个热门的房地产支付全额，"抢购"。

直接买房和给钱买房还是有很大区别的。

02

除了二线城市，四线城市也在飞速发展

当我们还在关注一线和二线城市的时候，一些三四线城市已经在不知不觉中“崛起”。如果我们只是说它很热，这可能不足以概括它的程度，说它正在飙升也不过分。

像徐州这样的城市，与其他城市一样，棚改和货币化安置的因素不容忽视。2018年，徐州市将实施2127万平方米的棚户区改造计划，目前公布的五个棚户改造项目涉及27372户居民，全部为住宅楼。

徐州市城建局在《探索棚改市场化安置的“徐州模式”》一文中指出，2015年徐州市区启动的13个棚改项目平均货币化安置率已达到70%以上，部分项目甚至超过95%。应该知道，当时全国平均货币化安置率只有30%。

棚改带来的需求增加对市场供求关系有很大影响。拥有“不坏钱”的大棚改革家庭甚至颠倒了供求关系，然后联系在一起，购买越来越多，购买越来越多。

当然，除了工棚改革的因素外，三四线城市的爆发也有其自身独特的因素:

①在一、二线城市土地市场相对降温的同时，三、四线城市的招标、拍卖、挂牌活动也在积极升温，土地价格上涨推低了房价。

②一、二线城市调控政策越来越严格，经过各种限制，需求过剩。新一轮的“资产短缺”已经演变为“住房短缺”，一、二线城市周边的城市开始受到追捧，成为各地住房的热门商品。

③城市有其自身的发展需求，如扩大城市规模、扩大基础设施建设和各种规划政策，这使得改善和投资的需求更加旺盛。

尽管对那些需要它的人来说有点残酷，但正是世界上的棚改释放了一波房地产投资红利。

03

“三年计划”将改变股息

这一轮分红始于2015年。

2015年，中央政府发布《关于做好棚户区改造和配套基础设施建设的意见》，提出制定棚户区改造三年规划。第一个三年计划是从2015年到2017年。

从2015年到2017年，对包括城市危房和村庄在内的1800万套棚户区进行了改造，其中2015年601万套，2016年606万套，2017年600万套。到2017年10月，三年计划提前完成。

事实上，去库存化的效果是显而易见的。

数据显示，2015年，棚改货币化安置进入快速增长期，棚改建设量和安置率快速增长，去库存1.5亿平方米，占当年商品房销售面积的13.6%。2016年，移民安置比例进一步提高到48.5%，实现去库存2.5亿平方米，占18.2%。

虽然2017年的数据还没有出来，但2017年将有600万套棚子被更换。即使假设50%的安置率是中性的，2.55亿平方米可以去库存化，2017年全年住宅销售将达到12亿平方米，占21%。

2017年年中，在三年计划结束前，我们提出了2018年至2020年“棚改解困计划”，改造各类棚户区1500万套。

住房和城乡建设部要求各地重点规划2018年棚改工作，尽快落实项目和资金，确保棚户区改造明年初安排、启动和完成。

因此，事实上，这也意味着从今年年初到2020年，这一改革浪潮仍然可以持续。

现在，所有的省市都开始调查和规划自己的三年计划来解决棚改的困难，一些城市已经尽早在网站上公布了。猫的朋友们可能希望检查一下他们自己城市的棚子改革的进展情况，并对它了如指掌。

然而，显然高层官员已经注意到了这个问题，住房和城乡建设部已经采访了12个城市，每个城市都需要一个合理的解释。尽管这些城市覆盖面更广，但覆盖面还不够全面。

住房和城乡建设部的态度是明确的，即“坚决监管”，接受采访和问责的城市不能袖手旁观。未来，这些热点城市的监管政策可能仍将是过重的。