小区里的房源都被长租公寓“扫光”了 每月房租涨了900元

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6月1日，中国银行保险监督管理委员会(601988)在官方网站上发布了《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》，明确规定允许保险资金进入长期租赁市场。

对于长期出租公寓的企业家来说，这无疑是一个很大的好处，这意味着长期存在的“融资困难”问题有望得到缓解，并可以大幅度扩大。但对于在深圳科技园工作的it工程师B君来说，他越来越担心了。在此之前，中介告诉他，附近很多社区的房子都被长期租赁公寓的品牌“卷走”，所以他要么增加租金预算，要么就去偏远的地方住。

这不是一个孤立的案例。5月28日，新华社发布了一份文件，批评增加“公寓”一词将使租金更加昂贵，而长期租赁公寓的租金明显上涨。虽然保险基金进入长期租赁市场，希望有助于房地产调控，这一出发点是好的，但在“乙先生”看来，未来租金肯定会上涨。

接纳保险资金:预计这将缓解长期租赁公寓的“融资困难”

首先，保险基金如何参与长期租赁市场？

根据《通知》，保险资产管理机构可以通过债权、股权、保险私募股权基金、abs等方式投资长期租赁住房项目。

具体分为:

1.采用债务投资计划的，融资主体自有现金流占全部应付债务本息的比例大于100%(含)。

2.采用股权投资计划和保险私募基金的，拟设立项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司的股权不得为第三方提供质押，应建立有效的退出机制。

值得一提的是，保险机构在投资长期租赁住房项目时，可以通过债务投资和股权投资等绿色渠道优先接受。

从地理上看，长期租赁住房项目应位于北京、上海、熊安新区和人口净流入的大中型试点城市。

事实上，保险基金一直是债务投资和股票投资的“大款”。据中国保险资产管理协会统计，截至2017年底，保险业总资产余额为16.75万亿元。其中，四家保险资产管理公司登记的债务投资计划和股权投资计划总规模达到5075.47亿元。

目前，长期租赁公寓企业深受“融资难”困扰。一位长期出租公寓的从业者抱怨说，银行信贷的前提是要有抵押品或大型企业担保，但长期出租公寓依靠房东把租金给租户，赚取零和零之间的差额，并且不拥有房地产，所以融资贷款面临困难。现在，随着保险资金的进入，这个问题有望得到缓解。

从宏观角度看，新规将保险基金引入长期租赁市场，呼应了“留而不投机”的政策取向。银监会强调，该通知有利于拓宽保险资金使用渠道，优化保险资产配置，服务主营业务发展；同时，也有利于充分发挥保险资金的长期稳定优势，促进房地产调控长效机制建设，加快房地产市场供给侧的结构性改革。

长期租赁公寓的增长:2020年达到4万亿

长期租赁公寓在2013年开始吸引注意力。

当时，在经历了几轮国内房价的剧烈上涨周期后，首次购房者的门槛已经大大提高。房价的上涨无疑阻止了一些人买房。如果你买不起房子，你只能选择租房，于是长期出租公寓应运而生。

与此同时，风险投资机构开始进入市场。2013年，全球私募股权投资集团华平投资(Huaping Investment)向魔方公寓投资6000万美元，点燃了中国长期租赁公寓市场。

资本背后的逻辑不难理解。华平投资的合伙人丁毅曾告诉媒体，投资团队发现，中国前十大城市的出租房数量是出租房数量的4到6倍。现在房价很高，买房的时间被推迟了。大学毕业需要十多年甚至更长的时间，在此期间，人们选择租房子。目前，存量房屋基本上是两居室和三居室，租金太高，无法满足租赁需求。因此，一居室品牌的长期租赁公寓在空.有很大的市场

这一逻辑已被政策认可。自2015年以来，中央政府向地方政府推出了一系列政策，鼓励发展租赁业务，包括将商品房转为租赁，为人们提供水电，对住房租赁机构或个人给予税收优惠，以及推动房地产投资信托基金试点等。租赁市场从顶层设计中获得政策红利，促进了行业的蓬勃发展。

特别是2016年6月3日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)的颁布，是一个里程碑，为我国城市住房租赁市场提供了规范性指导，指出了实行购租并举、培育和发展住房租赁市场的政策总原则。

2017年7月，九部委联合下发《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，要求人口净流入大中城市发展住房租赁业务，并选择广州、深圳等12个城市进行试点，欢迎租赁市场出台优惠政策。

如今，国内长期租赁公寓市场空已经繁荣起来，并形成了几大派别。包括中介背景群体，如链家(免费)、我爱我家(000560、诊断单位)(共同居住)；开发商，如万科公园屋和龙湖关羽；还有酒店学校，如朱华(城市之家)和沃区(白金)。然而，在长期租赁公寓领域，最大的数量是“企业家”，如魔方公寓和你+。与此同时，市场上的新兴品牌也在崛起，而优科一佳、V领地和清科公寓也在近期迎来了新一轮融资。

“租不起”时代:万科十年推出180万套“长期租赁房”

然而，最初受到青睐的长期租赁公寓开始受到质疑。

4月中旬，万科宣布了自供项目的预租计划，其中90平方米精装修小房的月租金预计将达到15000-18000元，租户需一次性支付至少180万元，为期10年；另一套180平米的别墅重叠产品的租金为3-4万元/月。高租金引起了激烈的讨论，并一度被批准提高租金。

这个高端的长期租赁房是不能租出去的。北京万科宣布，截至5月13日，第一批房源综合入住率达到80%以上，签约用户主要集中在海淀区的金融投资行业、科技行业和高科技行业。

随着10年180万套长期租赁房的推出，万科给公众留下的印象是，一家房地产开发商高调进入租赁市场。网民们开始担心:如果这个市场上所有分散的房子都被这些大供应商拿走，形成一个垄断市场，那么大供应商将拥有定价权，这可能会提高整体租金。

这不是危言耸听。以深圳为例，今年的租金上涨非常明显。例如，去年8月，深圳宝安中心附近的幸福海岸社区的一套三居室公寓的月租金为7600元，今年春节后又涨到了8500元，这是惊人的。

在房租飙升的背后，长期出租公寓可以说是“难辞其咎”。据Q住房网的一位中介介绍，深圳很多社区的房子都被长期出租公寓“卷走”，包括蛋壳公寓、免费等长期出租品牌，在地铁附近的各个社区都被大规模“卷走”。这些几乎长期出租公寓的企业垄断了深圳福田、南山和宝安地铁线的大部分房屋，自然掌握了租金定价权。

然而，长期租赁公寓的装修成本在开始时相对较高，因此租金上涨是不可避免的。在深圳幸福海岸社区，一套110平方米的三居室被一套长期租赁公寓租下，改成了四居室。根据面积大小，每个房间的月租金在2500元到4000元之间，月总租金可达13500元左右。如果整套是租来的，目前的市场价格大约是每月8500元。

当保险资金被“接纳”时，租金会上涨还是下跌？

显然，许多人将房租上涨归咎于到处都是的长期出租公寓。

5月28日，新华社发布了一份文件，批评增加“公寓”一词将使租金更加昂贵，而长期租赁公寓的租金明显上涨。据了解，在一线和热点二线城市，长期租赁公寓的运营成本非常高。不难理解，长期租赁公寓必须先向居民收取房款，但居民不能提供发票，企业也不能扣税。此外，大多数住宅都需要翻新，而且一开始就要进行大量投资。

为了解决投资大、利润难的困境，长期租赁公寓项目的租金一般比周边房屋的平均租金贵15%以上。那么，当保险资金被接纳时，租金会上升还是下降？

有网友计算过一个账户:目前的租售比大约是1.4%，也就是说，70年的租金可以抵得上现在的房价。事实上，这远远低于银行的定期存款，但这是合理的。毕竟，房价会随着时间的推移而逐渐上涨，所以租金损失可以通过房价的上涨来补偿。保险资金的投资收益必须大于银行存款，所以一旦进入租赁市场，租金无疑会上涨。

有人笑，有人担心。最终的结果，恐怕是开发商最乐于看到的——随着租金的上涨，预售比例变大，人们会发现租房的成本可以在不到十年的时间里买一套房子，最终每个人都被迫咬紧牙关，拼命买房。