三四线城市房价猛涨！现在买会不会套牢？买什么房不亏？

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7.0%！统计局最近公布了1月份70个大中城市新建住房的价格数据，其中四线城市房价同比上涨7.0%，一线城市房价同比仅上涨0.4%。

如果我们看一下中介机构的统计，很多四线城市过去一年的房价涨幅一般都在20%以上，比如泉州上涨了25%，安庆上涨了21%。

如果房价上涨一般是从一线城市传到二线城市，最后传到四线城市，我们应该加入家乡房地产市场的房价上涨吗？读完这篇文章，你会有一个理性的选择。

哪三个四线城市迎来了房地产的良好开端？

一线城市和三个四线城市的一大区别在于，三个四线城市的房地产销售更多地依赖春节销售。对于一线城市来说，春节进入了回家旅游的时间，整个城市变成了空，房地产销售会直线下降。但对于三四线城市来说，春节是返乡买房的高峰期，所以三四线城市的开发商非常重视春节促销活动。

根据调查数据，今年在大城市工作的人非常愿意回家买自己的房子。根据调查资料，约38%的农民工想在家乡买房，21%的农民工想在家乡的省会城市买房，也就是说，约60%的农民工想在家乡买房。在三个四线城市中，盐城、安庆、台州等城市是最受欢迎的置业城市(见表1)。

除了研究信息，我们还可以从销售数据中看出哪些城市是近期的热点。使用今年1月和2月的房屋销售数据作为过去12个月的销售百分比，我们可以看到哪些城市迎来了房地产的良好开端。可以发现，今年年初台州、泉州、扬州、镇江等三个四线城市销售情况良好，前两个月销售额占比超过15%(见图1)。

3.四线城市房价上涨的原因是什么？

这三个四层城市房地产项目背后的驱动因素是什么？在我看来，四线城市房价的飙升与工棚货币化密切相关。

首先，未来三年仍将是工棚改革的重要一年。根据住房和城乡建设部发布的数据，在过去两年中，每年约有600万套棚子开工，其中606万套实际开工于2016年，609万套实际开工于2017年。2017年5月，国务院常务会议决定从2018年到2020年启动1500万套大棚，即每年启动500万套。然而，在2017年底，住房和城乡建设部透露，2018年计划开工580万套棚子，超过了此前500万套的预期，因此被认为是有利的(见图2)。

其次，住房改革的货币化支持了三、四级房地产的需求。具体来说，有两种方式对棚改进行补偿:一是实物安置，即为棚改居民建造或购买拆迁房屋；第二，货币安置，给居民现金。由于四线城市房地产存量较高，货币安置逐渐成为工棚改造补偿的主流。居民通常在拿到现金后会去附近的城市买房子，所以货币安置可以产生三重效果，一是改革，二是减少库存，三是推高房价。

例如，根据浙江省2017年公布的棚改项目清单，2017年计划开工27.5万套，棚改居民有四种选择:政府购买商品房进行安置，组织居民选择商品房进行安置，自由补偿，开始安置住房。其中，共启动了118，000套涉及免费补偿的棚改，约占43%。

在全国范围内，棚改的主要资金来源是中央银行向政策性银行提供的抵押补充贷款(psl)，然后由政策性银行为地方政府的棚改项目提供财政支持。截至2018年初，住房抵押贷款补充贷款余额已达2.76万亿元(见图3)。

在三号线和四号线买房需要关注交付时间

既然房改货币化是四线城市房价的重要驱动力，那么未来三年想在四线城市购房的购房者应该注意什么？

考虑到时间，如果你想在三四线城市买房子，建议你买一个能在2018年底前交付的房产。原因是:

首先，四线城市的后劲不足，房地产风险将在2020年后逐步释放。四线城市和一线城市的区别在于一线城市基本上属于人口持续净流入的地区，所以他们不担心需求不足；第三，四线城市普遍没有突出的核心产业，缺乏明显的教育、医疗等比较优势，人口难以持续流入网络。就在一波房地产热潮释放之后，它容易出现齿轮故障和后劲不足的问题。考虑到未来三年将有一个股改分红期，如果你想参与四线城市的房地产市场，最好在2018年底前交房，2020年底前退出。2020年后，四线城市可能会普遍面临供应量大的局面，但没有人会接手。

其次，随着一、二线城市房地产的降温，四线城市房地产不太可能走出独立市场。从历史上看，四线城市和一二线城市的房地产周期总体上是趋同的，只是一二线城市起步较早，而四线城市起步较晚。例如，在本轮房地产市场中，一线城市的房价在2015年上涨更多，二线城市在2016年上涨更多，四线城市在2017年上涨更多(见图4)。

目前，一、二线房价同比涨幅明显回落，预计四线城市将紧随其后。这背后的原因是:

(1)银行的顺周期信贷政策使其在房地产周期下行时收紧信贷额度，形成销售和房价的负反馈机制。例如，住房抵押贷款平均利率已从2016年年中的4.5%升至2017年底的5.3%；

(2)在去杠杆化环境下，地方政府的融资能力有限，为棚改维持货币补偿的能力正在下降。例如，山东省在2018年鼓励棚改实施实物安置，这意味着棚改对房价的拉动作用正在下降。

这些改革力度较大的城市可以关注

除了在2018年底前支付房款并在2020年底前退出之外，在棚子改造方面做出巨大努力的城市应该选在空的房间里。

首先看看不同省份在新的一年里的工棚改革计划。从近两年棚改的力度来看，山东、贵州、湖北和湖南是棚改的大省。目前，一些省份也公布了2018年工棚改造计划的建设量。可以发现，山东、新疆、浙江等省在新的一年里仍在大力推进棚改(见表2)。

根据山东宣布的棚改启动计划，日照、菏泽、德州可以考虑参与。目前，山东省已经公布了2018年大棚改造的建设计划。从排序来看，日照、菏泽、德州在棚改方面做了大量工作，计划建设量分别为8.6万套、6.2万套和6.1万套。相反，莱芜和东营的棚改力度较弱，两个城市的棚改计划都不到1万套(见图5)。

根据浙江宣布的棚改启动计划，温州、杭州和绍兴有很大的机会。2017年底，浙江省分三批公布了2018年大棚改造建设计划。从分类上看，温州、杭州、绍兴在棚改方面做了大量工作，计划建设量分别为10.6万套、6万套和4.6万套。相反，衢州和丽水的棚改力度较弱，两个城市的棚改计划都不到1万套(见图6)。

目前，江苏省只公布了2018年启动21.5万套棚改的计划，但没有将计划细分为城市。从已披露数据的城市来看，徐州和常州在2018年都启动了2万多套棚改，但横向比较，启动的棚改数量远低于山东省和浙江省(见图7)。

最后，如果你在四层城市买了房子给父母住，或者准备在家乡工作，如果你有足够的首付，你应该尽早开始。毕竟，如果你提前一天住在房子里，你可以提前一天享受它。