如何识破套路 做一个智慧的购房者

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事实上，这并不难理解。在中国历史上任何时候都不缺少投机者。除了金银以外，似乎什么都可以煎。历史上，中国人还炒君子兰、普洱茶、盐、大蒜、藏獒，甚至黑蚂蚁。很神奇吗？

“如果有10%的利润，它保证会在任何地方使用；有了20%的利润，它就会变得活跃起来；有了50%的利润，它就要承担风险；

为了100%的利润，它敢于践踏所有人类的法律；有了300%的利润，它将敢于犯下任何罪行，甚至有勒死它的头的危险。"

那么，中国房地产市场有多少利润？50%、100%还是300%？我们不知道。

然而，总有一群人在房地产市场上冒险，在政府、开发商和买家之间左右逢源，疯狂地买卖和套现。

这群人，就是老百姓(603883，诊断股)常说的房地产投机者。

“房地产市场什么都不是，它本身就是一个骗局，取决于你进入的时间”。

每一轮房价上涨几乎都是同一个故事。

政府卖地，开发商拿地盖房子，政府说好话或炒股造势，房地产投机者乘势推高房价，刺激了苦瓜人“买高不买低”的心态，人人都涌向市场抢购。

随后，房地产投机者迅速套现离开，苦瓜人群被高位困住。十年磨一剑，吐血还贷，嘴里嘟囔着“这群该死的房地产投机商”！

本来，由于信息不对称，就有天然的不公平。此外，房地产投机者的套路太深，购房者和房地产投机者之间的游戏变得不可能。

然后，在粉丝的要求下，今天，子木将带你打开一个房地产投机者的简史，揭开房地产投机者的面纱，看看他们的逻辑关系和不朽的解决方案。告诉每个人如何突破常规，成为一个精明的购房者。

一个

房地产投机的开始

1987年，中国房地产正式进入商业化阶段。

第二年，1988年，中国第一个房地产泡沫在海南出现。在房地产泡沫时期，有一个”

为了挣钱，去海南；想发财，炒楼花”。

五年后，即1993年，由于海南房价被炒至非理性状态，导致海南房地产泡沫直接破裂，全国房地产硬着陆，第一个房地产调控政策被紧急出台。全国房地产价格一落千丈，房地产市场冻结，陷入混乱。

几天前，中央不是又叫海南了吗？要解决“环境问题”，全面整顿房地产。

面对经济，环保值多少钱？

事实上，这是在环保的旗帜下严格控制房地产泡沫。毕竟，20多年过去了，没有人能再忍受了。

因此，随着中国房地产市场的兴起，房地产投机的概念开始进入人们的视野。

事实上，这并不难理解。在中国历史上任何时候都不缺少投机者。除了金银以外，似乎什么都可以煎。历史上，中国人还炒君子兰、普洱茶、盐、大蒜、藏獒，甚至黑蚂蚁。很神奇吗？

总而言之，只剩下两样东西，房子和股票，它们可以随时被炒掉。

业内有句老话:

任何投机者都会受到伤害。让我们解决这个问题。

然而，不同的是，那些在股票交易中受伤的人是那些在房地产投机中受伤的人，而那些在房地产投机中受伤的人是不知道为什么的旁观者。性质不同。

事实上，对于那些被困在房地产投机高位的人来说，只需要的人是可以被同情的，但伪只需要的人是不能被同情的。

因为从某种意义上说，后者也是房地产投机者的帮凶。

据统计，中国自有住房率已达到93%，这意味着几乎每个家庭都有房子住，其中许多人住在四线城市，每个人有一套以上的套房。但是为什么房子总是供不应求呢？

这是投机的原则之一，出于奇怪的原因囤积商品。

例如，2017年，四线城市大多进行了棚改，在短时间内释放了大量刚性需求。这些严格的要求大多是基于新房子，其中一小部分是给二手房市场。那么，为什么这些城市的二手房价格也在上涨呢？

事实上，对于这些城市来说，与整个市场相比，房屋交易量是非常小的。例如，在某个地区，今年有成千上万的房子进行了交易，但这所房子的价格却上涨了30%。住在这个地区的每个人都觉得他们的价值增加了30%。

这是一种货币幻觉，利用他人的交易来为自己的资产定价。

这些人会想，哇，房价涨了这么多，我现在都卖不掉房子了。卖掉它是一种损失。

存量房不卖，导致市场短缺，加剧需求，提高房价，然后把钱投入房地产市场继续买房。

经过几轮进货，房价飙升，因为前期的基本市场需求已经完全消化。最后，这些人只能在高位，但在市场上没有价格，等待一个大的下降的命运。

这些人是那种几千年来都不关心房地产市场的人，当他们听到房价上涨时，他们会感到焦虑。我等不及要去上一个了。你问他为什么买房子。“因为隔壁的法老昨天才买的！”。房价不会上涨。

二

第一代房地产投机者

2000年，一个神秘的组织出现在中国的房地产市场，它是全能的。各地的当地房价都在飙升。

你应该猜一猜，那就是“温州炒房团”，其人口受到了批评。这也是历史上第一次房地产投机以群体的形式出现在每个人的视野中。

2001年8月18日，第一批温州购房团浩浩荡荡地来到上海，在三天之内买了100多套房子，并在上海楼市投入了5000多万元现金。

与此同时，另一批买家去了杭州。在随后的几年里，温州资本在各地的房地产投资约2000亿元，其中1000亿元集中在北京和上海。

此外，温州之都还大举进攻杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。

然而，我不得不佩服他们的眼光。到目前为止，这些遭受重创的城市仍然是中国综合竞争力最好的城市之一。

然而，当你出去玩的时候，你总是要还钱。

2010年，由于中国房地产市场的爆炸和民怨的沸腾，国务院发布了“全国十大文章”的重新命令。恍惚中，全国房地产市场的交易量急剧下降，交易前景黯淡。

由于房价暴跌了30%至40%，再加上利息等财务成本，大多数房地产投机者资不抵债，陷入高位。大多数房地产投机者选择用武力逃离市场，造成重大伤亡。

更重要的是，尽管信贷和通胀压力加大，但“限购令”和其他监管政策仍在继续实施。当时，房地产投机者认为中国房价未来不会再大幅下跌或上涨，他们对房地产投资的前景也不再乐观。(2016年至2017年的这波上涨真是一张脸)

至此，主宰房地产市场10多年的温州房地产投机者已经彻底灭亡。

看到这个你放心吗？不幸的是，尽管大型组织不再存在，房地产投机并没有减少。

然后，房地产投机者的小组织打开了宇宙中最好的商业模式。

接下来，子木将向你展示房地产投机的真正手段。

三

新兴房地产投机者

房地产投机者想找到一个合作伙伴，政府，开发商和买房的人。

政府是房地产投机的基础，因为政府不给予优惠条件，而房地产投机不能利用这一趋势。然而，如果政府每次都进行调整和控制，它很可能会自杀，这是不可靠的。

买房的人？当然，偷偷赚他们的钱，不能和他们合作，甚至可能被骂死。

嗯？看来开发商可以，就像我们的情况一样。俗话说，敌人的敌人就是朋友。

结果，房地产投机者和开发商成了帮凶。房地产项目是这样的:

1.房地产投机者以目标房产的20-30%购买房屋，并以极低的折扣购买房屋(签订合同以高价建造)；提供首付；

神秘之处在于:

开盘畅销带来人气；(开发者受益)

“炒高价格”:

A.抬高房价，赚取丰厚的未来利润空；(房地产投机者受益，开发商受益)

B.接受更多银行贷款，帮助开发商缓解财务压力；(开发者受益)

C.高销售价格有助于开发商在一些强大的部门阻止寻租；(开发者受益)

其中，“首付款”可通过建安项目合作商业项目付款方式支付:

A.做高建设成本，帮助开发商避税；(开发者受益)

B.建安公司获得更多的业绩和项目资质；(建筑商受益)

C.通过分包和工程付款，以3%的低税率提取首付款；(建筑商受益，房地产投机商受益)

D.来自这些资本流动的收入允许房地产投机者从银行获得更好的信贷；(房地产投机者受益)

2.进入预售后，在房子移交之前，它将被转售给接收人-真正的买家；

其中，“退房”可以避税；

此外，有资金实力的房地产投机者也会向项目开发商提供高利贷，这对许多中小开发商来说是救命稻草；

因此，监管越多(开发商的融资和销售困难)，房地产投机者就越容易下手，真正的买家会为推高房价付出代价。

因此，你经常在网上看到新闻。“在此期间，某处房产以低价出售。之前买了房子的买家都聚在一起堵门拉横幅，肆无忌惮的xxx，还我血汗钱！”

事实上，他们中的大多数人在程序运行过程中遇到了问题，所以他们不得不以低价出售。

四

极端的房地产投机者

你还记得2016年上海爆发的一则新闻吗，“年薪10万，夫妻俩还欠了3000万买多套房子”，在业内引起了轩然大波。

事实上，这个群体的人数特别多，也就是说，下面要介绍一个房地产投机者群体，"杠杆式房地产投机者"。

事实上，操作原理并不复杂。在房地产市场无限制购买和房价上涨的前提下(比如2016年初)，先买一套，然后去银行按揭，用这笔钱再买一套。房租将支付每月的费用，房价也会上涨。房价上涨到预期，卖掉第一套房子，继续抵押贷款买房，从而回收。此外，它可以连接到20多个套房。

这个游戏太可怕了，他们的利润远远超出正常人的想象。

然而，房地产投机者总是充满杠杆，他的风险是巨大的。杠杆的存在使得房地产市场只涨不跌。一旦下跌，就会导致房地产投机者的资金链断裂，然后资金链就会爆炸，房地产市场就会继续下跌，这是上帝降临时无法挽救的。

因此，政府讨厌房地产投机者。一方面，他们赚了这么多的财富，这导致了社会上的不公平竞争；另一方面，它们是不稳定的炸弹。

如果房地产市场下跌30%，只有一个套房会死亡。只要他们能够支付每月的货款，他们就永远不会出售，他们会自动帮助政府锁定仓库。

房地产投机者没有额外收入。一旦租金和月付款之间的差额被部分消耗掉，他们的储备资金就无法支付月付款。他们必须卖掉房子，如果他们不卖，银行会帮他卖掉。这种房地产投机者的无限杠杆可以帮助房地产市场飙升，以及使房地产市场暴跌。

因此，我们现在可以理解为什么政府特别希望那些最终只需要买房子的人，而不是房地产投机者。

这并不是说人们买不起房子，因为他们无法控制房地产投机者的炸弹造成的房地产市场的剧烈波动，所以他们宁愿不让他们进来。

因此，针对房地产投机者制定了一系列政策，如限制购房和贷款，甚至要求全国有贷款记录时不得贷款。

只要银行贷款被冻结，房地产投机者不被允许杠杆化，那么房地产投机者就不再可怕。如果所有的房子都买满了，房地产投机者就能像股票市场一样，在下跌的那一天继续他们的生活。

五

高级玩家

中央经济工作会议在2016年底首次提出，”

这房子是用来居住的，不是用来投机的。”随后这句话闯入互联网，表达了大众的心声。

然后，在2017年，一系列控制政策出台，直接限制了房地产投机者的死亡，而房地产市场进入了冬季。

但这真的是有限的吗？

没有。

让我给你看下面的一组图片。

我有大约10个这样的小组。因为，从某种意义上来说，这些人属于长期投资者和进入6套房的高端玩家。

每个人都一定很惊讶，为什么在购买限制有限的情况下，北京能买到这么多套房。在这里，我想揭示一些内部游戏的破买方法。

目前，市场上有两种打破购买限制的方法，一种是假结婚，另一种是代别人举行。

假结婚就是直接和房主结婚，然后把房子过户到自己名下。这种方法在市场上很少见，因为即使你想结婚，如果他们不同意怎么办？讨论需要时间。

下面是代表控股公司的简短发言。

代表持有通常被称为“买房子的名字。”总而言之，有两种类型:我不想注册我的名字(原因你知道)和我不能注册我的名字(我受到贷款和购买的限制)。

它是合法的，可以参照《合同法》第52条、《物权法司法解释》第2条以及大量的判决。合同本身是一种合同协议。只要两家公司独立谈判，中间不存在欺骗或胁迫，合同就是真实有效的。

这群资深玩家是这样玩的。他们去找一个郊区的农民(一个一辈子都买不起房子的人)，给他一年3万元的持有费，签一份合同，等到几年后房价大幅上涨时再全部卖掉。

在这里，有些人可能会问，如果数以百万计的房子写了别人的名字，他会不会有一天把脸转向别人，结果会是两个房间空.子木想说的是:“没有制度的人性是经不起考验的。”例如，一个人用朋友的名字买了一栋房子，但还没有签协议，他只能给你一个词，衣服！

如果签了合同，房子的原件会在你手里，然后房子会在银行结算(房子不能交易)，然后租出去，顺便做委托公证，这个风险可以降到零。

事实上，有更深层次的打破购买的实用方法，这里不再详细描述。说这些的原因是告诉大家，真正限制房地产投机是不可能的，我们只能面对事实。

六

如何躲在幕后

通过以上历史线索，子木让大家了解了房地产投机的原理和房地产投机者的真实面目。因此，购房者和房地产投机者之间的博弈是不可能赢的。“明枪易躲”，你是明的，他们是暗的，怎么打？

但最后，子木会给你一些话，教你如何避免成为房地产投机的最后一个接受者。

1.房地产投机者是不能被消灭的，所以我们应该认清这个事实。作为一个购房者，你最大的敌人不是房地产投机者，而是你自己。如果你买了数百万件东西，你甚至没有时间花一天时间去研究它们。通过观察别人在哪里购买它们是很正常的。被困在高位是正常的。

2.如果你买了新房子，突然一个房地产是拥挤的，而且房价很高，你必须格外小心。一定要仔细比较它的位置与房地产价格，建筑产品，开发商的品牌价值等。，并找出价格如此之高的10个原因。也许排队买房子的人实际上赚了你的钱。

3.如果你所关注的二手房社区的房价正在飙升，那就去看看交易量，一般去中介网站或者问问当地的中介。如果交易量低，房价会再次飙升。这说明周转率低，而且货物有库存，所以不推荐购买。

4.房地产投机者善于顺应潮流，即投机的概念。例如，北京第二机场的概念在16年里被开发商重复了几次。房地产投机者方便地进入市场，固安的价格正在上涨。但是第二个机场真的像想象的那么好吗？懂的人一眼就能看出来。每年，政府都会发布很多规划概念，但是很少有真正有用的，所以不要陷入别人的陷阱。