老豪宅“翻新”入市需过几关？

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随着葛洲坝(600068)、北京华厦、北京庄园等新建的10多万套豪宅陆续取证，内城有限竞争房的低密度产品不断进入市场，北京一些沉寂多年的老豪宅也跃跃欲试。近日，位于海淀西三环的西钓鱼台皇家花园即将取证。这个项目的第一次开放可以追溯到2006年。此外，位于东三环的老宅邸和盛霄云路8号最近也新开了一个520平米的样板房。

分析显示，由于北京前两年严格的调控政策，北京鼎好市场基本陷入沉寂，10万多套房产的交易很少。一段时间以来，北京鼎好已经进入休市期。然而，事实上，北京对高端住房的需求一直存在。随着当前高端房地产政策的适当放松以及高端供需矛盾的长期存在，老豪宅也渴望抓住宝贵的奢侈窗口期，分享其中的一份。

旧大厦的机遇

“最近，一些老派的鼎豪地产把记者席底部的房子拿出来卖掉了。”一位房地产市场观察人士今天告诉《北京商报》，北京以前的调控政策非常严格，很难获得高端项目的证据。现在，虽然无形的价格红线仍然存在，但高端市场确实有一个窗口期。

根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站上披露的预售许可通知信息，西钓鱼台皇家花园近期即将带着证据进入市场，该项目为西钓鱼台花园，自2006年开始销售。该项目位于西三环玉渊潭附近，地理位置优越，多年后再次亮相。许多业内人士哀叹该项目未被清算。本项目推出的产品为三居室和四居室产品，面积为175-252平方米。据相关人士估计，该项目销售单价将超过10万元/平方米。

和盛晓云路8号东三环大厦也开始推板。据了解，本轮项目推出的单元包括450平方米和520平方米的产品，520平方米的王楼产品样板间也对外开放。和盛晓云路8号一直被北京鼎好市场业界称为“话题之王”。到目前为止，人们对单价最高的50万元/平方米的空中四合院印象深刻。不久前，在网上流传的和盛晓云路8号发布的《涨价通知》称:“新产品开盘价格为18万元/平方米，部分已开盘房屋价格将上涨15%”，再次引起轩然大波。

“无论是创造势头还是炒作，它都显示出老豪宅推市的强烈意愿。”根据以上分析，一些古老的豪宅在沉寂多年后又重新回到公众视野，他们最怕被市场遗忘，没有话题很难吸引市场的注意力。

你必须进入市场吗？

据一位业内人士透露，一些旧豪宅可能急于进入市场。近日，中国政府批准的葛洲坝预售许可证最高售价仅为11.5万元，远低于行业预期。这在开发商心中产生了投影效应。不久前，当三和板块绝版出售低密度纯住宅用地时，地价仅为23%，这可以解释问题。这位人士预测，即使土地市场逐步放开限价控制，在一段时间内，开发商在拿地时也会小心面对高价土地。

更重要的是，从目前的金融和房地产政策趋势来看，未来楼市调控的基调不会轻易改变，高端房地产项目的核准价格也不会有太多“惊喜”。旧豪宅囤积菜肴没有多大意义。

旧豪宅急于进入市场的另一个原因是竞争产品的增加。

在过去的两年里，虽然很少有新的纯豪华住宅进入市场，但仍有一定数量的"次新"豪华住宅。

和硕首席分析师郭毅表示:“在过去两年中，作为发展源泉的土地市场完全限制了商品住宅的地段、产品和价格，而限制性竞争的住宅以压倒性优势阻碍了豪宅的发展。一度繁荣的奢侈品市场突然消失了。目前，北京的豪宅处于略显尴尬的境地，其中之一就是显然是豪宅，项目位置和产品都很好，但市场只是与5公里外的有限竞争楼盘相比。

事实上，在过去的两年里，北京的有限竞争房屋的供应已经呈现出井喷的趋势。为了最大限度地提高效益，许多项目采用了拉高排低的做法，与许多低密度产品相匹配。然而，这些别墅产品在总价格上有明显的优势，它们确实形成了豪宅的下降趋势。

老宅邸的几个习俗

根据前五个月北京高端项目的成交情况，根据房地产商发布的统计数据，恒大华府、中粮瑞福、润泽裕福、远洋拉维等老别墅项目当月均有较好的销售业绩。其中，恒大华府售出24套，成交额33.6亿元。此外，除了远洋国际、夏宫大厦和使馆一号院外，市内平级定豪项目没有10万以上的项目，形成了大规模的交易。此外，这些旧宅邸几乎都被清理干净了。

这时，老宅邸有机会打开局面。例如，西钓鱼台皇家花园附近公主坟板块的二手房价格为8.7万元/平方米。项目南侧翠微西里的挂牌价格为10.9万元/平方米。西钓鱼台皇家花园的销售单价为100，000+左右，所以退改可能不会有太大问题。

据业内人士称，旧豪宅通常有很多优势，但如果他们想卖得好，还有几个障碍要走。首先，豪宅之间的竞争已经从区域板块蔓延到了整个北京；同时，旧项目开发周期大，社区整体配套设施难以与最新市场趋势和质量同步升级；此外，由于市场新鲜度已经过去，顾客可能会有审美疲劳；一些旧豪宅在早期受到负面产品的困扰，这也给后续销售带来很大阻力。

房地产营销与制作人韩乐表示，高单价、高总价项目的网上签约已经发布，但签约滞后，这不能简单归因于高端住宅市场的复苏。鼎好市场能否把握这一窗口期，不仅取决于项目所在地的配套优势，还取决于产品质量。