长沙撤回＂房企利润不得高于8%＂公文 究竟是怎么回事

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长沙被称为“房地产市场监管最严格的二线城市”，之所以引起全国关注，是因为它在限价令、限售令和限贷令后面提到了“利润限制”。

12月11日晚，长沙市发展和改革委员会官方网站发布了《关于明确我市成本法下商品房价格构成的通知》(长发改价调[2019]296号，以下简称《通知》)，明确长沙市商品房价格由“成本+利润+税收”组成，平均利润率为6%-8%。《通知》将于12月11日起实施。

12月12日晚，《中国房地产报》记者发现该通知已从长沙市政府官方网站上删除。就像今年9月30日，长沙市住房和城乡建设局发布了《长沙市人才住房补贴实施办法》，用正式文件对暂行办法进行了延伸，一石激起千层浪。

，等等:“对房地产市场调控最严格的二线城市发生了戏剧性的逆转”，“价格似乎仍然是有限的，但它已经发生了变化，没有上限”，“在利润率低的情况下，还是鼓励住房企业开发高价房地产来谋取高额利润”在舆论不一的情况下，长沙市发改委的相关人士表示，“更严格”和“宽松”的限价令是不准确的，长沙楼市政策没有新的变化。

自2016年10月以来，长沙市多次加大对房地产市场的调控政策，如限购、限售、限价等。2017年，长沙出台限价房政策，获得“二线城市监管最严城市”称号。除了引起全国关注的“利润限制”外，另一位市场人士表示，在目前楼市下行的环境下，长沙地价经历了一轮上涨后，开发商不愿意拿地，土地市场面临压力。此时，长沙可以通过保证地价来稳定土地市场。

“本通知提到平均利润率为6%~8%，与两年前《暂行办法》的有关规定基本一致，但本条款删除了原“限价商品房平均利润率”中的“限价”一词。”当地一位业内人士表示，商品房的限价应该继续。本通知对房地产市场来说根本不是新政策，但原《暂行办法》文件两年后到期，需要重新印发新文件以延长政策的效力。

2017年11月30日，长沙市发展改革委发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》的通知。第六条第二项明确限定商品房平均利润率为6%~8%，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

长沙市已明确商品房成本由八个方面组成，即楼面价格、前期建设成本、房屋建筑安装成本、社区公共基础设施及配套公共设施、管理成本、销售成本、财务成本、行政事业性收费和资金。也就是说，长沙市的商品住宅价格继续实行成本法监管，底价进入房价成本。

长沙市还规定，以下五类费用不应计入商品房价格，包括:住宅小区运营设施建设费；开发经营企业保留的办公楼和营业用房的建筑安装费用及各种费用分摊；与商品房公开运营无关的各种集资、赞助、捐赠等费用；各种损害赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免的其他费用不应计入价格。

至于商品房的利润，长沙市规定，平均利润率为6%~8%，以楼层价格、前期建设成本、房屋建筑安装成本、社区公共基础设施及配套公共配套设施成本之和为准。

土地价格成本一直在上升

2017年10月，长沙开始以“限价房+竞争性地价+摇号”的方式出售住宅用地，“双限价房”成为土地市场供应的主流，地价逐渐上涨。

必须说，当时，情节没有。【2017】裕华区牛头村长图旺040号拉开了长沙土地供应紧张的序幕。限价房价格为7700元/平方米，最初的底价约为2290元/平方米，底价约为3435元/平方米。另一块位于裕华区韶山路143号的长图旺(2017)041号地块，限定房价为7195元/平方米，起始底价约为2103元/平方米，中标底价约为3154元/平方米。

将于本月下半月上市且位于雨花区的地块为:长沙市【2019】112号、长沙市【2019】114号、长沙市【2019】115号。住宅限价分别为10，600元/平方米、10，600元/平方米、11，800元/平方米，起步价分别为10，600元/平方米。到目前为止，长沙市五个区的住宅单价已超过10，000元。

“双限土地”的房价在上涨，地价也在上涨。2017年12月26日，在长沙楼市火爆的梅溪湖板块，该区域首个限价土地【2017】053号以9970元/平方米的限价售出，初始底价约为4794元/平方米。2018年3月12日，该地块编号为【2018】009号，该房屋的限价为9971元/平方米，初始楼层价格约为4814元/平方米，中标楼层价格为6152元/平方米。2018年9月13日，该地块编号为【2018】071号，该房屋的限价为11000元/平方米，初始楼层价格约为6000元/平方米，中标楼层价格为6417元/平方米。

今年4月16日，位于梅溪湖板块的房屋的限定销售价格。[2019] 010为12，600元/m2，初始底价约为6，006元/m2，中标底价为7，207元/m2。

土地市场变冷了

虽然地价成本一直在上升，但长沙的土地市场也出现了回暖的迹象，房企强占土地的局面已不复存在。

根据湖南中原战略研究中心的数据，今年前11个月，长沙六区商业用地总供应量达到89个，总建筑面积约1594万平方米，同比增长23%；累计土地面积1409万平方米，同比增长34%，交易量远远超过去年。

土地市场的成交量似乎很大，但自今年11月份以来，长沙的土地市场也开始转冷。11月，长沙6个区共出售4块商业用地，总建筑面积约38万平方米，比上个月减少79%，比上年增加253%。售出的总建筑面积是今年以来最低的月值，其中两个以最低价格售出。

《中国房地产报》记者了解到，长沙房地产企业理性征地的原因不仅是担心地价成本不断上涨，还明显感觉到短期去化学压力加大，楼市发出下行信号。

从数据来看，11月份，长沙五个区的新房总供需比为1.2，住房市场连续四个月处于供大于求状态。

这种状态在年底再次出现，各大房企纷纷冲刺销售业绩。当更多的项目集中在市场上时，长沙的一些房地产企业不仅把房子卖给不合格的买家，还让内部销售人员互相争斗来抢客户。有些房地产企业甚至分配销售任务，只要交10万元定金，就可以计算销售业绩，获得销售佣金。

在土地供应方面，12月份长沙市六个区共进行了17次土地流转。在居住用地中，有5块有限用地和5块无限用地。

“即使地价溢价很高，也可以进入房价成本，这似乎鼓励房地产企业信心十足地拿走土地，保持地价不变。但短期内长沙市场能接受更多高价房地产吗？”一些房地产企业的人很担心。一些房地产企业的人也提出了自己的担忧。6%~8%的利润率相对有限。房价检查后，一旦其他费用增加，项目可能面临损失的风险。