8亿窟窿难填老板当众痛哭 这家百亿房企离破产还有多远？

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连续“雷爆”后，三圣鸿业能成功自救吗？

一周前，百强房地产企业之一的三生鸿业被曝光，员工前来讨债，出售总部大楼，并关闭了大面积的国家项目。董事会主席陈建明迫使它做出调整，但它被迫在公开场合哭泣。

然而，事实证明，市场不相信眼泪。

10月28日，三生鸿业的评级再次下调。东方金城宣布，将主要评级展望三圣鸿业下调至负面，目前评级为aa，此前评级为aa，此前评级展望稳定。

根据风云房地产业(fydcj888)，三生鸿业是第67家被中国房地产十大研究集团评为“2019年中国房地产百强企业”的房地产企业。今年8月，被韩毅智库评为“房地产企业综合实力和品牌价值双百强”。

更令人惊讶的是，在10月10日发布的《2019胡润报告》中，三生鸿业董事长陈建明以100亿元的身价排名第398位，比去年上升了67位。

现在，陈建明和三生鸿业几乎走投无路。业内普遍认为，三生鸿业离破产只有一步之遥。

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粉碎三生鸿业的“最后一根稻草”

三生鸿业的“迅雷”源于一则新闻报道:10月21日，三生鸿业员工因未能按时支付所认购的理财产品而去总部大楼“锁门”讨债。这一事件一经报道，很快在房地产界引起了轩然大波。

三生鸿业的一名员工曾告诉媒体，2018年底的年终奖金只发放了一部分；员工的财务管理被一再拖延，解决方案已经发出多次，但一分钱都没有发出；2019年9月的工资至今还没有支付，这也是此次集体讨薪事件被触发的原因。不可避免的是，每个人都要吃饭和生活。

根据数据，上述理财产品来源于《三生鸿业关于2017年开展二次理财的通知》。该文件由公司工会发布，在12个月期间向员工发放了3亿份理财产品，年化回报率为14%，24个月为15.5%，36个月为17.5%。

据媒体报道，三生鸿业前后的多期理财产品涉及8亿资金，涉及数千名员工及其家属，区域范围扩展到上海、杭州、舟山、北京、广东和沈阳的分支机构。

令员工愤怒的是，三生鸿业的管理层并没有试图解决这个问题，而是从10月12日起将公司资金转用于支付其亲友的财务管理。

风云房地产业(fydcj888)获悉，在这些管理层中，陈是的妹妹，担任三圣鸿业副董事长；屈是的小舅子，陈立君是的小舅子。他是三生鸿业的股东，也是本公司的监事；潘功成是三盛地产的主管，现在是公司的副董事长。此外，陈新年、蒋婉琦担任副董事长，石、、余秀芳担任副董事长。

在这种情况下，维权人员不得不通过报警迫使陈建明表态，于是出现了“三生鸿业董事长陈建明当场落泪”的场面。

对店主人说:“最近我在外面找资金，我妹妹陈负责内部事务。我没想到会发生这种事。我不能保证其他高管。我有责任追回我姐姐转来的钱！”

事实上，三生鸿业一直面临着高负债的压力，最近几天，不断有报道称资金链出了问题。其中，据报道，自9月份以来，三生鸿业打算以17.5亿元的总价出售其位于上海外滩的总部大楼。

该建筑原名伦达金融大厦，由三生鸿业拍卖，并于2017年5月正式入住。为了还债，三生鸿业集团之前已经将总部大楼抵押了14亿元，目前还没有人接手。

资金链问题引发的多米诺效应使三生鸿业雪上加霜。根据企业检索资料，9月24日，上海市第二中级人民法院将三生鸿业列为因债务违约而违反信托的执行人，并将其中一项具体行为标注为“有能力履行和拒绝履行有效法律文书确定的义务”。

此外，自9月27日起，陈建明、上海三盛房地产(集团)有限公司和上海洪雁企业管理合伙企业(有限合伙)分别持有4.154亿元股权、2亿元股权和1.42亿元股权，并被多家法院冻结至2022年。

事实上，在此之前，三生鸿业的股权已经被多次质押。截至目前，集团股权质押次数已达59次，其中14.31%的净资产对外担保。根据企业调查数据，三生鸿业9.94363亿元的股权质押仍处于有效质押状态。

债务问题经常导致许多无休止的纠纷。三圣鸿业多年来已涉及20起诉讼，其中75%发生在2019年。这些纠纷大多涉及私人贷款、贷款合同和企业贷款，2019年共提起11起法律诉讼。

长期面临高负债、资金链、债务纠纷等问题，内部员工财务管理逾期，引发员工集体讨债的一系列风险，成为压垮三生鸿业的最后一根稻草。

02

三生鸿业葬雷

三生鸿业成立于1993年。经过20多年的发展，它跨越了城市发展、金融投资、海洋运输和海洋工程、智慧城市等工业领域。，并已游遍了上海、北京、浙江、江苏、广东、辽宁、山东、安徽等地。数据显示，三生鸿业集团总资产超过500亿元，净资产250亿元。

然而，随着“三生鸿业被传言出售总部大楼”的消息传出，三生鸿业的处境开始变得越来越艰难，这一切都是三生鸿业野蛮发展的结果。

1.强烈的善意

纵观当前许多中小房企面临的破产危机，除了业绩下滑外，许多企业因商誉问题遭受了巨大损失。

2015年至2018年，三生鸿业的商誉分别为1.82亿元、9.7亿元、18.19亿元和27.63亿元，分别占净资产的3.69%、16.08%、22.50%和30.70%。

商誉的大规模增长主要是由于2016 -2017年的多次并购，这频繁地扩大了资本市场和业务领域的版图。高溢价收购只带来了账面财富。在高估值的浮华表象下，三生鸿业的商誉远远超过了房地产行业的平均水平。

2.财务费用的比例太高

2016年至2018年，三生鸿业财务费用分别达到3.58亿元、11.8亿元和14.04亿元，合计29.42亿元。同期净利润占比分别为105.60%、237.42%和295.58%，财务费用严重侵蚀了公司净利润。

财经评论员严跃进表示，企业财务费用上涨反映出开发商借入更多资金，融资规模扩大，负债增加，非资本化利息费用增加。与此同时，未售出的现有房屋存量较大，项目周转率较低。当然，对于一些发行大量美元和港元债券的房地产企业来说，去年人民币贬值造成的汇兑损失也有所增加。

3.超高债务上限

风数据显示，今年上半年，三生鸿业收入36.22亿元，亏损7.66亿元，经营活动现金流量-31.89亿元，投资活动现金流量-3.9亿元，筹资活动现金流量25.67亿元。事实上，近年来三生鸿业的经营业绩每况愈下，净资产收益率从2015年的15.99%下降到2019年年中的-29.26%。

根据半年度报告，截至今年上半年，三盛鸿业负债总额为417.65亿元，资产负债率高达81.5%，生息负债为269.52亿元。

此外，2016年至2018年，三生鸿业现金资金分别为9.54亿元、35.31亿元和28.8亿元，同期短期生息债务分别为30.34亿元、114.60亿元和134.20亿元。

一旦收紧金融政策，很可能会导致三生鸿业融资能力的弱化或项目实现能力的问题，进而导致三生鸿业货币资金储备不足，面临短期贷款到期的巨大压力。

4.未能跟上政策节奏

三生鸿业之所以走到这一步，很大程度上是因为它没有准确地控制住局面，在政策开始严格控制房地产的时候，仓促地在高点上拿地，面临着高地价和难得的去转型的双重困境。

此外，三生鸿业也面临“限价”的尴尬遭遇。根据公开号《叶檀财富》的报道，三生鸿业所持有的商品价值为600亿元。与273亿元的财政债务和140亿元的开发支出相比，资金链似乎非常健康。然而，价值245亿元的位于上海，面临限价令。因此，“最安全的资产曾经是贬值的出口产品。”

5.家族企业的灾难

三生鸿业是典型的家族企业，公司的高层管理人员都是老板的家人或朋友。“任人唯亲”是陈建明企业管理中最大的错误。打雷之后，企业管理层的所作所为让陈建明欲哭无泪。

根据员工的描述，陈建明本人还是有点自负和骄傲，所以我很难听别人的意见。而且因为取得的成绩，我比较自豪。

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三生鸿业“自助”

谈到三生鸿业的“雷雨”，严跃进说，即使销售不好，也不会有“雷雨”，顶多是“降价促销”，收入数据也不好看。目前，三生鸿业的严峻形势与之前投资不当和未能实现快速支付有关。

或许三圣鸿业早就意识到了危机，并同时开展了一系列“自救”行动。自2019年以来，三盛鸿业已发行三只非公开债券，总额达33.8亿元。此外，公司还积极与大型银行和金融机构签订信贷，金额超过400亿元。

9月下旬，三生鸿业报道称，该公司希望通过转让总部大楼来偿还17.5亿元的债务。此前，为了偿还债务，伦达金融大厦曾被用作14亿元的抵押贷款。

同时，三圣鸿业与东方资产的全资子公司上海东兴达成了深度共识。根据此次合作，双方将在资本合作、金融援助、股权合作、资源引进和优质资产整合等方面开展全面战略合作。

据了解，三生鸿业集团在陈建明下发后，于10月17日成立了临时监管小组。临时监管机构由上海东兴(东方资产的全资子公司)、民生信托、温州银行和京恒律师事务所的代表以及三圣鸿业高管和子公司的代表组成。

该监督小组将全面监督三生鸿业集团及其子公司的财务、行政人员和经营管理，同时保护金融债权，避免国有资产流失，确保债务重组顺利进行，以解决集团的债务危机。

数据显示，东方资产是由财政部和全国社保基金理事会联合发起的大型国有非银行金融机构。总资产超过1万亿元。其业务涵盖资产管理、保险、银行、证券、信托、普惠金融、信用评级和海外业务。其服务网络覆盖全国，具有雄厚的资金实力和资本运营能力。

随着三生鸿业债务危机的进一步恶化，东方资产对三生鸿业的债务重组行动即将启动。