深圳回迁房“灰色”生意：违建变身拿“红本” 旧改3年房价翻5倍

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目前，被纳入城市更新拆迁范围的深圳城中村，基本上是历史遗留下来的未进行产权登记的违法建筑，其价格仅比同区商品房低一半甚至更低。搬回来后，他们可以被改造成有“红皮书”的商品房。而且，随着旧改良程度的加深，它的价格也逐渐被空.提高了 仅在5个月内，房地产中介周明(音)就赚了50万元，在深圳原特区外买了一栋破旧的农房。

今年3月，他以约1.8万元/平方米的单价开始了一套65平方米的城中村改造；6月，万科落户该村，正式启动征集城市更新意愿；8月，这套房子以每平方米25000元的高价售出。

在一次进入和一次退出之间，他获得了相当大的差价和1.5点的佣金。

这是一种特殊的商品——商品是“城中村拆迁房屋的标志”，其实质是指历史遗留下来的未进行产权登记的城中村违法建筑。城市更新后，他们被确认并获得“红皮书”(中华人民共和国)；交易双方是原村民和投资者，参与者还包括参与城中村改造的房地产经纪人和开发商。

这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带:历史遗留下来的特征使深圳偏离了监管的边缘，而城市更新运动释放了套利空，比如在三年内实现五倍收入的案例，这已经被“买旧”圈子里的口碑相传，推动着这个秘密行业越来越大。

“如果你想开始，你可以先付首付。只要村民释放该地区，你就可以优先考虑它。我们经手的很多客户都采用了这种方式，不差钱，等货！”周明更形象的身份是一名房地产经纪人，从事被拆迁房屋的指数交易。他说，这种被拆迁房屋的面积指标一般是由原村民以200平方米为单位公布的，整体供应量较少。他有一个顾客已经等了两个月了，还没有到。

投资者之所以热衷于冒险，是因为商品房市场的调控力度在不断加大，这种“城中村拆迁户指数”并不仅限于购买，而是售价只比同地区商品房价格低一半甚至更低。随着旧改良程度的加深，空.的价格也逐渐上涨

然而，即使游戏规则制定得很详细，这种非法交易仍然存在着隐患和漏洞。由于没有正式的产权登记，一旦一方违约，另一方就很难用法律武器来保护自己的权益。

城中村房屋拆迁业务

晚上5点左右，空.刚下过雨的那天仍然有一丝灰色林杰匆匆吃完饭，开始向社区的大门跑去。

她穿着运动鞋和运动服。与通常穿西装的房地产经纪人相比，她有点随意。但首先，职业身份是不言而喻的。

“你来得正是时候。”她站在约定的地方，还没有来得及调整呼吸，脸上带着微笑，向十分钟前打电话来的新顾客打招呼:“我们走吧，我带你去看房子。”

林姐姐已经在深圳住了20年了。她早年从事摄影，这种变化始于大约10年前。“我丈夫喜欢买小产权房。后来，我开始学习。”她说她发现这个中介工作的时间比较自由，所以她开了一家店，带了顾客来...努力工作。

不像普通的房地产经纪人那样为商品房“牵线搭桥”，林杰的业务主要集中在旧观念下的城中村“小产权房”。

根据一般理解，小产权房一般是指经批准在集体土地上建造的合法村民住房。然而，早在1992年，深圳就完成了特区土地的国有化和改造。2004年，深圳为了解决“无地可用”的困境，通过城市规划的“全覆盖”，将特区外260平方公里的土地转为国有土地，成为中国第一个没有农村建制和集体土地的城市。因此，在深圳的官方标准中，从来就没有“小产权房”这种东西，只有违章建筑的称号。

但是，在过去的几年里，仍然有大量的土地没有完成相应的补偿或归还手续，仍然掌握在原村民、村集体或股份公司手中。昂贵的房地产利益促使私人住宅和工厂一排排地矗立起来。

《深圳日报》提到的“小产权房”不仅包括未办理合法建设申请手续和产权登记的违法建筑，还包括农民房、集资建房、军用产权房、房屋单元等。

十年前，有人提出了“农村城市化历史遗留下来的违章建筑”的概念。上述未办理合法建设申请手续的建筑，如果在2009年6月2日前建成，则被列为历史遗留的违法建筑。在满足产权确认条件的前提下，经过一定程序后，可以确认并转换为合法建筑物。

一个不容忽视的现实是，深圳已经从一个拥有3万人口的小渔村发展成为一个拥有1300多万常住人口的大都市，不断增长的人口给这个建设用地稀缺的城市带来了挑战。

如何盘活现有土地，实现土地资源的高效再利用，是突破深圳发展瓶颈的重要途径。政府部门将目光投向了遍布深圳街头的“城中村”。根据深圳市土地委员会去年的普查数据，城市村庄用地达到321平方公里，建设用地占全市的31%。

一场城市更新运动在深圳拉开了帷幕。政府利用这条弯路打开了违章建筑的困境，从而“纠正”了历史遗留下来的合格违章建筑的名称。

用行业术语来描述，林杰以城市更新的名义出售拆迁房屋指数。在深圳，这种交易非常活跃。原特区外龙岗区的布吉、横岗、胡艾莲等城中村以及宝安区的沙井、姑苏等密集分布区，都成为投资者购买的“热点”。

“在早期，深圳农村的拆迁房屋基本上是由原村民的亲友消化的。为什么现在这么热？一方面，深圳有很多城中村项目，都被纳入了城市更新的拆迁改造范围。另一方面，每个人都知道空在这个过程中可以获得多少利润。”周明说。在过去的两年里，他住在深圳龙岗的各个村庄，并“撮合”了大量的拆迁户指数交易。

3岁改变房价5倍翻转

林杰带着新顾客爬上小斜坡，穿过社区里热闹的商业街。她的眼睛突然睁开了。"看，京基木棉湾的旧改造项目来了."她用手指着斜坡下凹凸不平的建筑——低矮的老农民的房子密密麻麻地矗立着，狭窄的小巷沿着村道延伸到深处，纵横交错。

这就是旧变后城市中一个普通村庄的样子。光明和黑暗是截然不同的:房子的一些门窗已经被拆除，暴露出千疮百孔和被毁；仍然有一些房子没有签合同，他们固执地、悄悄地坚持着。

“有两套是我自己买的。”林姐姐指着路边的一栋大楼。这么多年来，她一直在深圳龙岗布吉的几个村子里游荡，并且已经把大部分财产都押在这里了。

林杰在京基木棉湾旧城改造项目中赢得的第一套房子可以追溯到很多年前。总价19.8万元相当于80平方米的面积。转换后的单价很便宜，不到2500元/平方米。“这是一个雨天。当时有一些麻烦，但这里没有正式提到拆除。”

七年前，京基落户在木棉花湾的旧改造项目中。当时，这些标有“拆迁房屋指数”的城中村旧房价格涨到了12000元/平方米。前年，这个项目正式签约，价格突然上涨。“有一段时间，它的售价超过3万元/平方米，但仍然缺货。”一开业，林姐就滔滔不绝地说:“你正好，28500元/平方米。之后，它与京基签署了拆迁补偿协议。建筑面积补偿标准为1: 1，开发商给予的过渡租金为35元/平方米/月。”

与去年年中相比，京基木棉湾旧改造项目的最新报价下降了1000元/平方米，这成为林姐现在说服客户的新理由。偶尔，她会遇到担心风险的新客户。她直接给出了一个一早就准备好的方案——“如果你真的不放心，那就先买我的房子，然后我再从村民那里把房子拿回来。”

根据规划，京基木棉湾旧区改造和拆除建设用地面积为28.5万平方米，未来将成为超过100万平方米的大型综合体。然而，目前整个项目的签约率仍远低于政策规定的100%，拆迁工作被推迟。

“至少要等五年。但是想想看。如果搬迁后的房子将来正式交付，并且拿到了红皮书，我预计价格至少会涨到75000元/平方米。”目前，凯撒科苑公园周边二手房的平均售价基本在5万元/平方米左右，林姐给出了可观利润的支撑点。

目前，被纳入城市更新拆迁范围的深圳城中村，基本上是历史遗留下来的未进行产权登记的违法建筑，其价格仅比同区商品房低一半甚至更低。搬回来后，他们可以被改造成有“红皮书”的商品房。而且，随着旧改良程度的加深，它的价格也逐渐被空.提高了

这是深圳一个独特的老灰色地带。

深圳市中心区城中村旧城改造项目开发商负责人向《经济观察报》表示，征求意愿阶段的价格肯定低于正式签约阶段的价格，往往比市场价格低一半或三分之一。

周明游说客户的案例更有吸引力。位于深圳龙岗中心城市的恒大城光，也是一个老式项目。在2015年拆迁重建之前，该地区的拆迁房屋指标不到7000元/平方米。该项目去年被占用后，房价已攀升至约3.5万元/平方米。

三年多来，市内一个村庄的违法建筑获得了合法、正常的流通权，房价已经波动了五次，这是旧村改造所触及的拆迁户利益链条中最直观的注脚。

周明说，旧的改善将影响交易价格；每一个原村民都是根据自己资金的迫切需要来投放商品的，同一时期的价格也略有偏差；拆迁开始后，开发商承诺的整个城中村改造项目的交付时间也会导致价格波动。

然而，一旦利益之门悄然打开，往往很难再关上。

凯撒南门墩旧房改造工程与京基木棉湾旧房改造工程隔路相望，现已拆除并准备开工建设，三期工程仍处于签约阶段。但是，与旧的木棉湾改造工程相比，整体进度明显要快得多。根据林杰的预测，第三阶段的建设时间大约是一年后。

“如果你想退得更快，买三期，35000元/平方米。”林姐姐抛出了第二个投资建议。2017年，她的购买价格仍在27000元/平方米左右。

两年内收入超过7000元/平方米。她问顾客:“将来地铁会开通的。深圳福田区将有4个车站。你认为它会继续升值吗？”

确认和风险

周明的办公室位于一栋商业建筑的10楼角落。在20多平方米的空大房间里，一张大茶几是最显眼的。他坐下来，清洗茶具，扔茶叶，洗茶叶，泡茶...

“喝杯茶，我们慢慢聊。”他递给顾客一杯清茶汤，转身取出一套完整的签字文件。

他曾在一家房地产经纪公司工作。近年来，深圳房价的上涨让他意识到，空商品房的利润一直在“缩水”。辞职后，他把注意力转向了被重新安置的房子的灰色区域。

一个有趣的矛盾在于，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，未依法登记并领取权属证书的房地产不得转让。

既然在法律层面上没有公开交易的基础，这种非法交易在实践中能得到保证吗？茶几上的这些文件是周明用来向顾客解释的答案。

《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》-前三份文件是投资者与原村民之间交易的基本文件，后三份文件是投资者与开发商之间的正式协议。

周明表示，在投资者与原村民签订《房屋转让合同》之前，村民出示开发商委托的第三方公司出具的、村集体有限公司和开发商见证的测绘报告，向投资者证明该房屋所有权的最有力证据。“只要原村民能出示这份报告，就意味着这房子是他的。”

在测绘报告中，往往详细列出原村民所拥有的建筑物的位置、具体面积和层数，并附有现状影像图。状态图等。然而，这只是一个前奏，真正的签署集中在房屋转让合同和合作建房协议。

由于该部分房屋尚未取得权属证书，在《经济观察报》获得的两份不同的转让合同中，双方对该房屋所有权的约定如下:甲方保证对该交易房屋拥有完全的所有权，该房屋没有抵押、担保等限制，不涉及第三方的权利。甲方自愿将该房屋转让给乙方，并将其权利和义务转让给乙方；转让后，乙方拥有该房屋的所有权和使用权，乙方有权出租、转让和继承等。甲方及其家庭成员无权干涉。如果该房屋将来被国家征用，拆迁所得的所有补偿和收益归乙方所有，与甲方及其家庭成员无关。

《合作建房协议》在某种意义上相当于关系证明的附件。本文件的目的是向开发商表明，投资者确实与原村民一起为该建筑出资，并进一步确认投资者是该建筑这一部分的所有者。合作建房协议中提到的日期通常比实际交易时间提前几年。

“房屋转让合同签订后，最好由双方带到村集团有限公司加盖公章作为见证。基本上，只要村里承认这一点，开发商就会承认投资者的身份。”目前，对于上述开发商负责人经营的旧村改造项目，村股份公司通常收取1000元/平方米的手续费。

"这是在法律漏洞下保护买方权利的一种方式."它告诉《经济观察报》。

几乎所有从事拆迁户指标交易的中介都遇到过这样一个问题:“如果我已经和原村民完成了交易，但原村民暂时反悔了，我该怎么办？”签署的这一系列文件能保证交易不被破坏吗？"

周明已经从容应对。“只要你能与开发商成功签订《房屋拆迁补偿安置协议》并加盖公章，就表明确认工作已经完成。”

上述开发商负责人还透露，《房屋拆迁补偿安置协议》是此次交易中最关键的环节。例如，原村民拥有1000平方米的土地，并将100平方米的土地转让给投资者。当与他们签订合同时，开发人员通常独立于这两个合同进行操作。

《经济观察报》获得了几项城市村庄旧改造的拆迁补偿协议。其中一个共同条款是，如果被拆迁房屋未能申请房地产权属证书，业主应提交与被拆迁房屋相关的转让协议、赠与协议等房屋权属原始证明材料，并在签订协议时向开发商提交《放弃房地产权益声明》。但是，开发商交付的拆迁房地产是一套完全产权的房屋，其产权是市场上的商品房。

至于更详细的“如果不签订拆迁补偿协议，原村民已经悔悟”的问题，周明的回答难免含糊不清。如果发生这种情况，只能在《房屋转让合同》中提及。违约责任已经落实，违约方需要支付双倍定金。”他表示，通常在签订《房屋转让合同》后，投资者应同时支付5万元以上的定金，具体金额可自行决定。但是，为了减少违约的可能性，存款金额可以适当增加。一旦违约成本增加，村民们就不能轻举妄动。

他也不忘安抚顾客——在他处理的交易中，这样的问题从未发生过。归根结底，主要风险仍然集中在开发商的老改进程度上。

这是所有城市更新项目都必须解决的难题。凯撒董事长兼执行董事郭英成表示，在正常情况下，旧房改造项目的改造周期约为五年。

以深圳市一个普通旧村改造为例，通常需要6-8个月完成项目申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定；完成专项规划也需要6-8个月的时间；至少需要4-6个月才能达到100%的签约率，取消原业主的房地产许可证并确认实施主体；支付土地价款后，还需要1-2个月才能签订土地转让合同。

尽管周期长，环节多，但这项业务的规模越来越大。1.5%的佣金是林杰能得到的主要利润点。

最近，周明正在大力推进深圳龙岗南部一个城中村的旧改造项目。目前，签约率已经达到90%左右。“仅今年一年，我们就成功交易了近1000平方米。村民们一个接一个地公布了拆迁房屋的指标，一般是200平方米，我们每次基本上都消化了。”

按照目前25000元/平方米的成交价格，仅这个项目他就赚了近40万元的佣金。

“有很多人想买，也就是说，房子少了。”林姐打开手机上的视频，放在新顾客面前。“你看，这么多人挤在律师楼里作证，天很热。”

即使面临法律风险和潜在的投资安全隐患，投资者、村民和中介机构都习惯了。

另一种游戏

除上述情况外，城中村拆迁房屋投资的其他特点包括:无限制购买；一次性付款；一旦与开发商签订拆迁补偿协议，在拆迁房屋交付之前，基本上不可能再在市场上交易；此外，虽然在交易过程中没有占用配额，但在拆迁房屋的“红皮书”完成后，购买商品房的配额仍将被占用。

相比之下，由于持有“红皮书”，购买旧房和搬回旧房的风险程度要低得多。然而，该建筑年代久远，但价格偏高，因此有必要按照二手房的正常交易流程进行房地产产权转让，而一系列衍生问题，如限购、贷款限制等，也抵消了产权的优势。

距离林妹妹和周明30多公里的翟洪飞也在展示房子。这是深圳最早的福利住宅小区之一，建于20世纪80年代。居住区一侧与深圳城市化进程中的交通大动脉深南大道相连。密集的路网和周边的商业区使其牢牢占据了深圳福田区的黄金地段。

翟洪飞展示了东区一套93平米的三居室公寓，这也是唯一一套待售的公寓。

穿过黑暗拥挤的楼梯，翟洪飞小心翼翼地迎接顾客。十年前，原房主以130多万元的“包心菜价”买下了这套房子。最近，他急需现金，十几天前给他发了一条微信消息，将价格从670万元提高到690万元，单价约为7.4万元/平方米。

在楼龄相近的小区，待售房屋的平均价格约为6万元/平方米。一周前，两个潜在买家相继入市，出价675万元，但刚刚筹集资金的业主拒绝稍微降低价格。

“老板有卖不卖的心态，空.的价格没有商量东区只有6户人家没有签合同。对于业主来说，旧的变化是一个时间问题。”翟洪飞说，如果土地价格是6万元/平方米，后续开发商建的房子肯定会卖到13万元/平方米。"这个价格一点也不亏。"

与城市中被拆迁的农村房屋的一个主要区别是，即使原业主与凯撒签订了拆迁补偿协议，他们仍然可以再次进行交易。需要补充的程序包括:客户与原业主一起到凯撒市旧城改造办公室，按照之前公布的1: 1.4内部面积补偿标准重新签订合同，并继承原业主的过渡租赁合同。

然而，凯撒市区重建局的一名工作人员表示，这种交易必须经过正式的转让过程，并充分考虑买卖过程中的风险。“买一栋旧房子是很难等的。”他挥了挥手。

翟洪飞的顾客毫不犹豫地离开了。林姐和仍在努力向客户发送更多关于已搬迁房屋的信息，以供选择。

9月4日，广东省人民政府发布了《关于深化改革、加快“三旧”改造、促进优质发展的指导意见》。文件针对“三旧”改造中存在的入库门槛高、规划调整难、税收负担重、征地拆迁难等困难，提出了19项深化改革措施。

特别是由市场主体实施并经“三旧”改造计划批准的拆迁改造项目，原有建筑存在不符合安全生产等问题。土地属于旧村改造的，经农村集体经济组织与三分之二以上的村民或者家庭代表签订拆迁补偿安置协议，原权利单位可以向项目所在地县级以上人民政府申请裁定拆迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

(应受访者要求，、和闫均为假名)