自贸区新片区落地后 临港楼市怎么走？

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网友桥下的新房子:丁先生，新区已经动工一段时间了。如何到达香港附近的未来房地产市场？

丁祖昱:新自由贸易区的登陆将对临港未来的房地产市场产生怎样的影响？按照城市房地产周期的逻辑，我们应该从短期看政策，从中期看库存，从长期看基本面。

短期主要取决于政策。从临港新区限购政策的调整可以看出，支持当地产业发展的局部调整对区域产业发展和人口引进有积极的影响，这显然会给临港房地产市场带来更大的刺激和更高的市场关注度，并在短期内有利于临港房地产市场。然而，在当前住房投机的背景下，临港的新房价格不太可能大幅上涨。

中期房地产市场主要取决于库存。从存量来看，截至2019年6月，临港新城新建商品房存量为52.7万平方米，净化期为29.8个月，而上海新建商品房存量仅为11.2个月。FTZ新区政策的实施可以在一定程度上加速去库存化。

长期房地产市场主要取决于基本面，包括经济、工业和人口。在创造更具吸引力的人才发展环境方面，新区以吸引国内外人才为主，共提出了12项政策，包括将人才的居留和转移期限从7年缩短至5年，将核心人才进一步缩短至3年。随着港口型产业的发展和更多高端产业的引入，住房需求将继续存在。

q2。

网友的心声空空:集体建设用地将对房地产市场产生什么影响？

丁祖昱:最近，全国人大常委会审议通过了《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案。主要有七个变化值得关注:一是打破集体建设用地进入市场的法律壁垒。二是改革征地相关制度。第三，已经在城市定居的农村村民可以自愿离开他们的家园。第四，为“多规整合”改革预留法律空空间。第五，将基本农田升级为永久基本农田。第六，为适应分配制度改革的要求，中央和地方的土地审批权限应合理划分。第七，土地监察制度正式纳入土地管理法律体系。

新修订的《土地管理法》吸收了实践的成功经验，上升到法律层面，特别是允许集体建设用地进入市场成为最大的亮点，打破了土地供应的二元体制，为未来土地供应增加了重要渠道。但是，鉴于进入市场的集体建设用地不能用于商品房开发，对商品房市场影响不大，但对增加租赁住房的供给，特别是促进租售并举制度的发展有积极的影响。此外，新法律关于土地征用和自愿有偿放弃家园的规定将有效促进农村城市化进程。未来，农民对房地产的需求很有可能会增加。

q3。

丁先生，你觉得济南的楼市怎么样？

丁祖昱:目前，济南市商品房市场的供求量和价格都处于下行通道，整体市场正在下行。从开业数量的增加来看，开业数量近期有所增加，整体取消率保持稳定，但参观人数有所下降，主要原因是一些刚刚需要和刚刚更换的客户进入了市场。二手房的上市市场价格约为19000元/平方米，高于上月，但二手房的整体表现是无价的。

据预测，在下一阶段，济南的供应量将继续增加，成交量将略有增加，但总体而言，价格稳定是一个高概率事件。