开发商内部文件曝行业资金链秘密 降房价是必然刚需能买房吗？

本篇文章1276字，读完约3分钟

最近，房地产的基调已经非常明确。如果过去每个人都还抱有幻想，那么现在聪明一点的开发商也很清楚。不管好坏，他们心中的石头终于落下了。尽管国家对房地产的态度依然稳定，但过去大幅上涨的机会已经过去，房地产对经济的短期刺激无法重现。

因此，开发商真正意识到了紧张的局势。7月30日，一份涉嫌R&F地产的内部文件被泄露。文件指出，原则上今年下半年暂停征地，重点是促进销售和回款，以完成项目销售目标为第一要务，在确保销量的基础上追求项目收入最大化。

巧合的是，继R&F地产之后，市场上有消息称，大型房地产企业如合景泰富和雅居乐将减少土地收购，并希望大规模降价。通过这些信息，我们也可以一窥整个行业。

事实上，根据人民法院公告网的最新数据，截至7月31日上午，今年全国已有280多家房地产企业发布了破产公告。这些年来，随着房地产黄金十年的结束，更不用说房地产利润已经像过去一样增长了。连居住都成了大房企的口号，更不用说中小房企了。

看数据，表现是红色的，但在华丽的数据背后，很难隐藏房地产现实的残酷和尴尬。由于房屋的定位是为了居住，而不是为了投机，房地产的定位发生了变化，但人们仍然沉浸在过去快速增长的氛围中。经过三年的实施，每个人都放弃了，并逐渐同意了住在返回的财产。

房地产是资本密集型产业，对资本高度敏感。因此，房地产企业的融资能力直接决定着企业的未来前景。最近，银行信贷、企业债券发行和信托监管都在收紧，开发商只能通过出售房屋来提取资金。可以说，这是开发商的唯一出路。

在暂停征地、促进销售和收回资金的背后，是对资金的渴求。R&F地产下半年的三大任务都指向一个词:钱。除了销售问题，资金链紧张的R&F地产还面临巨额债务。

这还不错。以在北京被称为“房地产兄弟”的第一股(600376)为例，无论是在去年的年报中，还是在今年第一季度，其负债率都居高不下。根据风能数据，首开股份今年第一季度的资产负债率为81.40%，净负债率超过180.70%，不仅远远高于北京城建(600266)、北辰实业(601588)、京能地产(600791)等区域性房企，也远远高于行业平均水平。

泰和处于舆论的风口浪尖。2018年，销售额仅为1303亿元的泰和集团(000732)，仅比上年增加约200亿元。除了达不到销售标准外，泰和集团的债务水平仍然很高。根据泰和集团的年报，虽然其资产负债率已从87.83%降至86.88%，但仍触及“80%资产负债率”的红线。自2019年初以来，陷入资金链危机的泰和集团通过持续销售项目自救，但效果并不明显。

在多重影响下，开发商的资金链将在下半年面临更大的考验，就像R&F地产的内部文件一样，它将优先考虑销售回报。如果销售形势仍然不好，房地产企业就不可能主动降价。降价可能不是万能的，但开发商似乎别无选择。

近日，白城市居住建筑存量报告显示，截至2019年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅总存量为4.5203亿平方米，同比增长0.4%，同比增长6.0%。值得注意的是，这是库存连续第七个月同比增长。

由此可见，下半年是开发商以价换量的最佳时机。作为一个只需要买房子的买家，我还是要说，如果真的是自住，买房子也不是不可能的。我不妨考虑在价格合适的时候从它开始。不要被每一秒钟的光盘所迷惑。但是，我们必须防止开发商过于草率。如果你表现得比开发人员更匆忙，你将基本上失败。